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【太平洋專欄】買房大件事~簽約的流程

2013-09-24 人氣 1,027
圖、文_太平洋房屋

一、簽約

        買房子絕對是人生中的一大要事,當您終於與屋主對不動產的買賣價款達成協議,首先當然要恭喜您,但對這【簽約】流程可千萬別掉以輕心,此時您必須將雙方協議的內容,包括買賣條件,是不是有漏水協議,價款給付方式,有沒有做履約保證,和每個流程買方必須支付的金額%數等,白紙黑字一一清楚條列在合約書上,由雙方親自簽名蓋章,並經地政士(代書)見證,才算完成簽約之程序。


        此階段買方一般須支付10%的簽約款。

◇ 買方注意事項:
 

1.   首先必須要核對賣方之身份、性別。如賣方無法親自出面,是否有代理人?如果有代理人,一定要核對其身分、性別等資料,確認該授權是否有效。

2.   購買之不動產的標示、坪數、棟別及樓層與買賣契約所記載之內容是否正確,並應核對不動產重要事項說明書的記載及簽字確認。

3.   應先了解賣方是否尚有貸款未清償?其金額是否超出成交之價金?如有超出,賣方應如何處理?

4.   屋況確認及屋主附贈之物品須註明在契約上。另有關滲漏水、海砂屋、輻射屋、凶宅等物之瑕疵應如何處理,以防將來糾紛之發生。

5.   違約之處理方式,應以公平處理之。

6.   仲介公司是否提供價金履約之保證。

7.   車位之權利、編號及位置等事項應加以確認。

8.   水電、瓦斯、房屋稅、地價稅等稅費之分擔。


        由於契約簽訂以後,對於買賣雙方即發生拘束力,所以在簽約前,千萬不能掉以輕心,一定要先瞭解契約記載之內容始行簽訂,保障自身之權益。

二、用印

接下來進入【用印】階段,什麼是用印呢?就是買賣雙方將報稅、過戶所需證明文件交付地政士(代書),地政士並於增值稅申報書、契稅申報書、所有權移轉契約書(公契)、登記申請書上蓋好雙方印章的手續,稱之為用印。


        買方要準備的東西包括:登記名義人的印章和身分證,也就是這新買的房子要登記在誰的名字之下,就要記得攜帶他(她)的相關文件;還要預繳地政規費及10%的用印款,不過有時用印也會與簽約一起進行,若是如此,買方就需要準備20%的簽約+用印款。


三、完稅


        當稅單(增值稅及契稅)核發後,地政士(代書)就會通知買賣雙方出面繳稅,同時請買方支付完稅款項,此稱為完稅。


◇ 買方應負擔稅費及其他相關費用:
 

1.完稅款:一般須支付10%的完稅款。

2.地價稅:土地出售時,於交屋時分算,由買賣雙方分別負擔。

2.房屋稅:建物出售時,於交屋時分算,由買賣雙方分別負擔。

3.印花稅

4.契稅

5.代書及登記規費

四、交屋

買方支付尾款後,賣方即應與買方進行房屋點交,點交之內容應與不動產買賣契約書中所載相同,點交方式最好是現場點交,以避免事後的糾紛產生。


        此階段買方一般須支付剩下的70%的交屋尾款。


◇ 買方注意事項:

 

1、買賣雙方最好一同至現場點交,買方需詳細檢視屋況,核對賣方願附贈予買方之設備及傢俱有無短少。

2、請代書分算地價稅、房屋稅、水電費、瓦斯費及管理費等費用。

3、賣方應於買方交付尾款時,退回保證之商業本票予買方。

4、賣方應交付鑰匙、遙控器及住戶規約等相關資料物品予買方。

請看前一篇【買房大件~事前的準備

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