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【太平洋專欄】必知5招 讓你金馬年輕鬆省房貸

2014-01-23 人氣 673
圖、文_太平洋房屋

去年底央行總裁彭淮南一席「房貸戶要注意利率風險」之說,似乎預告著利率即將上調,房貸低利率環境不再,此番談話為房市掀起一陣波瀾,政府的目的似乎是要提醒投資者,市場不可能永遠維持2~3%的低利率環境,計畫買房的自住客需要思考升息後的負擔能力,而更有不少首當其衝的房貸戶,在面對什麼都漲,但就是薪水不漲的現況下,開始四處尋找房貸利率更優惠的銀行申請轉貸。

太平洋房屋提供下列五招,讓你輕鬆省房貸,歡喜迎接金馬年。

第一招,注意「寬限期」期間
在「寬限期」內,每月只需繳交貸款利息,不需要攤還本金,通常銀行的寬限期為2~3年,這段還息不還本的期間,因為金額較小,對房貸戶的壓力也較輕,以貸款500萬,20年,利率2.5%,寬限期三年試算,前三年只需月繳利息1萬0416元,但當三年的寬限期過後,第四年起每月的還款金額加入了本金,變成3萬0111元,幾乎快多了三倍,可比逐步升息的負擔要大了多,房貸戶可要多加注意。

第二招、「兩段」不比「一段」好
有銀行會推出所謂的「分段式」的利率房貸,這類前低後高的房貸就跟寬限期一樣,第1~2年的利率比較低,每月所需還款的金額也較少,但是別忘了第二年或第三年起的利率,才是之後十幾二十年所要繳交的房貸金額。

第三招、「固定」優還是「機動」好
房貸是「固定利率」優還是「機動利率」好,這有關市場的利率走向,若是在QE剛推出的時候,因為大量資金釋出,利率本就走低,這時就相當適合選擇機動利率;反之,若是QE即將退場,利率上升的機率高,所以固定利率就比較受到房貸戶歡迎;但畢竟房貸的年限長達10~30年,最好多蒐集長期資訊分析。

第四招、別陷入「數字」迷思
別只注意銀行之間利率差了零點幾,在比較利率的同時,了解附加費用才能清楚分析成本,因為轉貸有可能需要支付設定規費、代書費及銀行的手續費、違約金等等,所以在考慮轉貸前,可以先跟原房貸銀行溝通協商,看有無降低利息的機會,若是長期往來信用良好的客戶,銀行多半願意配合給予一點空間以挽留客戶。

第五招、「早還」罰多少
你知道你每月繳交的房貸是還什麼嗎?是還本金?還是利息?一般來說,銀行多採用本息攤還法,也就是一開始本金少利息多,愈到後期本金多利息少,也就是說,一開始多是支付利息錢;此時精打細算的房貸戶就會想,「我把這個月的獎金拿來提前清還本金,不就可以減少利息,早點還貸了嗎」,但其實有些銀行會針對「提前部分還款」或「提前清償」部分會收取費用,所以在申貸時就要特別看清楚合約條款。


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