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【太平洋專欄】掌握五原則 勿觸法拍屋地雷

2014-03-13 人氣 838
圖、文_太平洋房屋

【太平洋專欄】掌握五原則 勿觸法拍屋地雷
 
法拍屋因為低於市場行情而受到民眾注目,一般來說,法拍屋的拍賣底價會比市場低個 20% 左右,如果拍賣流標,第二次的拍賣底價會再降 20% ,再流標則再下調 20% ,以 1000 萬市價的房子來看,第一次的拍賣底價= 1000 * 0.8 = 800 萬,流標後的第二次拍賣底價= 800 * 0.8 = 640 萬,大約是市價的六四成,無論是投資還是自住都相當便宜划算。
但如此的高投資報酬率,要做的功課其實不少,伴隨的風險高,也容易踩到地雷。

一、是否點交
要注意法院公告,查詢該法拍物件是否點交,如果「點交」,便是民眾出手拍得法拍物件後,法院會安排時間進行履勘或者強制執行,依規定將房屋交與得標民眾。
反之,如果是「不點交」,若是發生占用房屋的狀況時,就很難處理了,像是常聽到的「海蟑螂」現象就是由此而生,他們故意霸佔房子賴著不走,索取搬家等金錢費用,甚至還會把水泥灌進馬桶管線、敲破牆壁等方式破壞房子,不少人會選擇妥協,就當花錢消災,如此的費用算下來,其實也不比一般的中古屋交易便宜多少。

二、是否帶有租約
如果帶有租約,即便民眾得標,仍須依循「買賣不破租賃」的規定,必須等到租約走完,若是碰到「不定期租約」則需透過協商方式,付出一筆費用才能解約。

三、注意優先購買權問題
法拍物件的產權經常由多人持有,或是法拍物件僅是持分產權,因此,這類法拍物件要注意是否有優先購買權的問題。

四、瑕疵問題
因為法拍屋是遭到法院查封的房子,在約定前無法入內察看屋況,法院也無瑕疵擔保的責任,因此有可能會拍到一間有漏水、壁癌,屋況很糟的房子,建議買法拍屋前一定要到現場觀察環境,問問鄰居、管理員,或是同棟樓裡剛好有物件出售或出租,都可以進去看看室內格局,旁敲側擊了解多些資訊。

五、準備金是否充足
一般來說,得標民眾除兩成保證金外,還必須在決標後的七天內繳清尾款,如果無法繳清,兩成保證金將會遭到法院暫時扣住,所以買法拍屋時最好要備有充裕的現金。如果資金不夠充裕,亦有專門承作法拍屋的貸款銀行,事先應做好成數查詢及文件準備之工作,如此一來就可以放心的去下標了!
 


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