中古屋

   
 
 
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更多中古屋裝修案請看設計家[1]
更多中古屋裝修案請看設計家[1]


一般來說,超過10年以上的房子,就屬於中古屋了!雖然中古屋可不比新屋,房子越老問題就越多,屋況多少都有狀況,要怎麼做呢?


 

強健中古屋體質4大裝修原則
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中古屋可不比新成屋,房子越老問題就越多,屋況多少都有狀況,既然花錢裝修,就要花在刀口上,該解決的問題,一定不能忽略,特別是基礎裝修工程的施工要紮實,強化好中古屋的體質,才能避免日後漏水壁癌等惱人的問題發生。

原則 1 每10年更換水電管線
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考量到健康與安全,設計師建議每10年更換一次水電管線。如果你買的中古屋屋齡超過10年,且所使用的是會生鏽的鐵管,那建議你一定要汰換。另外,值得留意的是如果電線粗細不一可能會造成走火,而總電量不足也可能經常引發跳電。

原則 2 優先解決漏水問題
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漏水問題沒有解決,不僅會讓居家潮濕浸水,還有可能殃及鄰居,引起糾紛。可請專業人員來抓漏,找出漏水的源頭及主因,再選擇解決方案。

原則 3 處理壁癌要徹底
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壁癌的出現通常是由於牆壁中的鹽份含量偏高或防水層遭到破壞,最好請專處理壁癌防水的公司到現場勘查,常見的處理方法為將化學藥劑打入牆壁中稀釋壁鹽,或是打入膨脹劑使縫隙填滿,再將內外層的防水裝修工程做好。

原則 4 防水裝修工程要做足
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預防勝於治療,所以衛浴陽台、外牆的防水一定要作足,才不用擔心漏水滲水的問題。尤其很多人都會忽略防水,提醒你換鋁門窗時要記得前後各做一次防水。另外,防水用料也一定要足夠,否則效果可是會大打折扣的。


 

中古屋健檢17個重點找出問題
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房子跟人一樣,年齡愈大,健康就愈容易亮起紅燈,所以為了以後的幸福著想,買屋前一定要先裡裡外外來個全屋健檢。

檢查內藏管路的6個重點
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房子老了,內藏在牆壁裡的水電管路、天然氣管線,會隨著時間的日積月累,而老舊、損壞或喪失功能,藉由以下6個重點可以檢查出舊屋的管路問題。

重點 1 電箱、單一迴路配電、電箱的檢視

重點在於是否過於老舊、開關容不容易、保險絲是不是無熔絲、有沒有斷電系統、總電量足不足。打開家中所有開關,如果會跳電表示某單一迴路電量負荷過大,由於現代人十分倚賴電器,所以用電量比以前大很多,尤其在使用冷氣微波爐、電磁爐、烘衣機等用電量較高的電器時最容易發生跳電。

重點 2 水管是否生鏽或嚴重堵塞

若打開水龍頭流出來的是發黃的水,表示水管已生鏽,必須更換。另外,陽台浴室廚房的排水管也容易因為污垢囤積使得管壁變窄,洩水功能變差,當排水量大時易產生阻塞的現象。

重點 3 抓出房屋的漏水部分

一般老舊房屋多有漏水現象。檢視漏水的重點如下:

1.房屋的外牆內側。

2.陽台外推牆面。

3.框邊緣。

4.陽台上方天花板

5.浴室隔間牆。

6.浴室天花板

7.有配冷熱水管的牆面。

8.樓上住家糞管經過的天花板,是否有出現水漬或有新刷漆的痕跡都要特別注意。

重點 4 是否使用天然瓦斯

現在天然瓦斯已相當普級,也比較方便,可以了解下是否使用天然瓦斯,若沒有也可以打聽一下鄰近區域是否有瓦斯管線,日後要接也比較容易。

重點 5 測試水壓足不足

樓層愈高的老屋,愈容易出現水壓不足的現象,造成洗澡時水忽冷忽熱,或是無法使用按摩式水龍頭按摩浴缸等需要較高水壓的衛浴設備

重點 6 水塔是否有更換

別忽略了水塔,因為水塔關係著飲水的安全,老屋的水塔多半老舊需要更換,但換水塔不是個人能決定,還要看整棟樓的住戶,萬一遇到壞鄰居,日後容易有爭議,最好先打聽一下。

檢查外貌問題的4個重點
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照顧到裡子問題後,接著就是外貌的檢視了,最常出現衰老訊號的地方包括磁磚、牆壁、天花板地板、樓板、櫥櫃門窗等。

重點 1 磁磚是否有剝落或膨脹的現象

使用的時間一久,磁磚和水泥底中間容易因空氣及水份的滲入而出現剝落或變形膨脹的現象。但也有可能是因為牆壁有水管破裂,造成水氣入侵磁磚剝落,要特別注意。

重點 2 牆面油漆壁紙有沒有脫落

油漆壁紙牆面出現剝落時,通常是鹽份含量偏高或防水層遭到破壞所造成的,極有可能是壁癌造成,或甚至是海砂屋,不可忽視。

重點 3 櫥櫃天花板木地板有無蟲蛀

蛀蟲入侵也是中古屋常見的問題,買到這種房子,不但原有的裝潢得拆除,在裝修前還得先殺蟲,處理起來很麻煩。

重點 4 下雨時門窗會不會滲水

框或框滲水表示雨遮的深度不足或是台的防水沒有作好,所以一般鋁門窗加做雨遮及台的加強防水是必要的。


 


 

中古屋的裝修預算分配建議
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中古屋屋況不同,裝修費用會有很大差異,一般而言,中等品質的裝修每坪費用在NT.60,000元~70,000元以上。在預算有限時,若原有的管線不需更換,且沒有蟲害、壁癌等問題,室內硬體設施都堪用的狀況下,建議可做大更換、油漆等費用較省、簡單的裝修即可,費用約10萬左右即足夠(不含所有活動及固定家具部份、油漆則以整理為主);預算若寬裕一些,中古屋部分可再多考量:水電管路、蟲害、壁癌、硬體設施、空間設計格局等。

老屋與舊屋的預算分配大原則是相同的,但必須有心理準備的是,中古屋用在水電、泥作等基本項目的費用,會比新成屋高出很多。如果預算真的無法負擔一次完成裝修,不妨考慮分階段施作,以「破壞較多、需要拆除的先做」為原則,其餘的可依照急迫性列出先後順序分批進行。


 


 

中古屋避免裝修花大錢的撇步
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15年以內的中古屋屋況及硬體設備,介於換與不換的模糊邊緣,它不像老屋需要做水電管路等基礎裝修工程的更新,但又不如新成屋屋況佳,手頭上現金不多,預算有限的人,在買屋時得就空間問題進行評估,才可避免裝修花大錢。

中古屋的空間&設計提案
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要訣 1 局部更動格局

要找到完全符合需求的中古屋並不容易,但儘量以少動隔間為原則,像衛浴在房子的正中間,要移位所花的錢或精神都不少,若真的要動到格局也以少動為原則。

要訣 2 找最影響生活品質部份進行改裝

由於預算有限無法將空間全面換新,就找出最影響生活品質的部份進行改裝,若衛浴已影響到家人的使用,就以浴室為重點做整修。

要訣 3 單一裝修工程項目全面整修

除了找出影響生活品質的部份進行改裝,也可以選擇單一裝修工程進行全面整修,例如重新粉刷、燈光更新或將地板改裝。


 

中古屋建材&機能提案
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要訣 4 局部更換設備

空間不一定要全面更新,可以局部更換設備,像浴室磁磚就不一定要換,只要將洗手台、馬桶浴缸換新或是將浴缸拆除淋浴拉門即可。

要訣 5 片換新重貼木皮

有些設備像廚具也不一定要全部換新,也可將片做更新或重新貼木皮或噴漆,同樣地櫥櫃片也可以如此更替。

要訣 6 加強機能裝修

中古屋多已有裝潢,並非一定要把所有裝潢更新,也可以就機能做加強裝修,像是電視櫃可以加做櫥櫃層板,讓電視櫃同時也可以當做書櫃使用。

要訣 7 局部更新或整理建材

建材真的已老舊,可做局部的更新或重新整理,若地板舖的是實木地板大理石可以重新拋光整理,一樣具有效果不一定非得更新不可。

要訣 8 簡化施裝修工程

裝修工程品質絕對要重視,該做防水的一定不能少做,但有些裝修工程不一定非得把舊建材拆除才可進行,像廚房壁面,可以用烤漆玻璃、白膜玻璃直接貼在磁磚上,或原來是舖磁磚地板,要換木地板,就不一定非得要把磁磚先敲掉。


 

中古屋佈置家具提案
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要訣 9 窗簾更新是重點

窗簾佔室內視覺面積最大,要想有個煥然一新的空間窗簾的更換絕對是必要,同時可以加上其它飾如抱枕做點綴。

要訣 10 預算花在氣氛的營造

預算有限的狀況下,建議將重點放在改善居家生活環境、提升空間氛圍且實用的家具燈光飾品上。


 

中古屋裝修Q&A大解決
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中古屋需重新拉電問題
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問:10年中古屋想要重新裝修,請問我需要將全部的水管與電線換新嗎?我應該怎樣判斷呢?

A:一般的水管與電線平均壽命為15年,若是買了10年的房子,也打算重新裝修,那麼建議最好更換全部的水管與電線。

【原因1】

這裡所提到15年的管線壽命是平均,但由於埋在牆壁內,若是不清楚管線的材質,像是PVC塑膠管或者銅管可能壽命更短,若已經打算重新裝修,一並更新會比較符合經濟成本。

【原因2】

管線更新牽涉到磚牆木作工程技術解惑,10年老屋管線壽命不長,若考量預算問題,建議從別的地方節省,基礎裝修工程必須先行考量完善,才不會多花時間與冤枉錢。


問:剛購買路橋旁20年30坪公寓一樓中古屋。室內配線需重拉電線開關插座自備,請問需要多少工資?

A:一般水電師父的工資是一天NT.2,500元,不過若依照你的坪數去找水電行,依照這個坪數,拉一整間25-30坪的話行情價格是3~5萬,含電線,不過最好連開關箱裡的無鎔絲開關一起換,價格大概要多五千元。

【破解1】電線廠牌

要確定使用的電線廠牌,一般公認行情較OK的是太平洋電線較為安全。

【破解2】注意安全

廚房的瞬間用電量高,所以要使用荷電量高的電線,而且拉專插單一迴路;浴室要使用安全插座及接地配線,開關盡量設在浴室外以免溼氣漏電。

中古屋裝修工程預算規劃
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問:最近買了一間中古屋四房兩聽兩衛,想簡單裝潢要花多少錢。中古屋裝修要準備多少裝修工程款?只要翻修室內的裝潢,要怎麼預估費用呢?有沒有關鍵裝修可以讓家裡變新?

A:中古屋的裝修因屋況而異,維護良好跟長年保養不良的價格是會有差別的。

【破解1】價格主要分三種

就市場上的中古屋翻修行情而言,設計公司依照低、中、高等級分為三種價格範圍︰每坪3~3.5萬、5~6萬、9萬以上。

【破解2】可以變新50%上的關鍵裝修

一定要翻修的是廁所、廚房客廳磁磚面,包括牆跟地板,因為壁磚久了會卡髒,換了以後一定會變新,跟刷漆是一樣的道理。


 

中古屋收納規劃
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問:居住近10年的住家,當初書房裡規劃的書櫃已經不敷使用,請問如何增加書房收納空間或有何擴充方法?

A:一般居家都會因屋主需求規劃書房,其中,除了工作、閱讀功能的安排,關於書房收納問題即是最重要的,基本上,書房至少要有5坪大的空間條件,才能擁有完善充分的機能;若想要就原有的書房擴充收納量,建議可從天花板地板壁面三處著手進行。

【方法1】建築產生畸零角落

書房因建築本身狀況,呈現非完整的空間,例如因柱體產生的畸零角落,即可加裝層板作為收納之處,是兼顧機能與修飾空間的設計方法。

【方法2】善用天花板空間

空間中因施作天花板的造型,產生的燈槽、突板等區塊,亦可補強收納不足的問題;不過,此處因為高度上的考量,較適合放置不常使用的物件、書籍為主。

【方法3】書桌下方空間

書房中必備規劃的書桌、工作桌,其下方空間也可善加利用,尤其一般傳統書桌深度約有50~60cm,人體工學的使用下,書桌內部往往犧牲浪費,因此建議可以木工加裝層板。

【方法4】加裝軌道式書櫃

此方法適合使用在開放式的書櫃,可請木工於原本書櫃的前方加裝一道滑軌,在安裝上書櫃讓收納增加為雙層,先決條件是,尋找室內設計師的 4 個管道的深度需寬敞足夠,以不影響走動為主。


問:剛剛新買的中古屋,想要特別規劃一間和室,請問若希望運用和室收納,應該要如何規劃設計?

A:和室規劃的重點為收納用的櫃子、精神柱元素的檯板及障子、竹等日式元素的融入,收納的細節部分則有以下兩大區域。

【區域1】架高地板

和室最常見的設計就是地板架高,若木地板架高達30cm以上,內部空間則可運用作為收納,儲藏碗盤、藏書之類的物件,規劃上則須留意下列步驟:

(1)保留磁磚:架高區原本的磁磚地坪不要拆除,如此一來,可增加內部空間的防潮性。

(2)防潮裝修工程:除了磁磚的保留,木地板架高之前,須先鋪上一層防潮,增強防潮的功效。

(3)收納單位箱:考量收納物件的大小,規劃尺寸合宜的收納箱,如此木地板的整體結構會更穩固,也方便物件的拿取,且覆蓋的木地板須以實木收邊處理。

【區域2】收納高櫃區

空間內部則可運用一道牆面,安排整面的收納高櫃,且櫃體設計可直接延伸至架高木地板的下方,不浪費任一寸的空間使用。

中古屋浴室設備更新
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問:好不容易買下一間10年的中古屋管線狀況還不錯,加上預算有限不打算翻新全部浴室,若只計劃更換設備,該如何挑選或有什麼該注意的地方?

A:衛浴空間的規劃因牽涉到管線問題,通常是項大裝修工程,若管線維持狀況良好,壁面與地面磁磚保養得宜,或不更動衛浴動線、位置,局部的更新設備即可讓衛浴空間煥然一新。

【注意1】龍頭

龍頭雖然是小件的衛浴設備,但就日常生活來看,卻是使用頻率最高的,但更換上卻相當方便且不需碰到管線,只要選擇與面盆搭配的款式、尺寸即可。

【注意2】衛浴配件

也是相當方便更新的物件之一,如廁紙架、毛巾桿、置物架等,只要分別安裝合宜的位置,增加功能性之餘,最能有畫龍點睛的效果,衛浴空間自然就有截然不同的感受。

【注意3】馬桶

不動位置只換新馬桶,在選擇馬桶時需注意排水與進水兩個問題。馬桶的管距(馬桶與排糞管)尺寸分為歐規23~25cm與美規(日規)30cm兩種,而馬桶水箱的進水則分有左、右、下三種方向,購買前要先查詢清楚與家中原有的馬桶是否相符。

【注意4】面盆

挑選款式的同時,也須留意面盆螺絲的鑽孔固定位置,避免差距過大,破壞壁面磁磚


問:最近很流行在家做Spa,如果我想在浴室安裝SPA設備,需不需要將原來的衛浴設備更新?要如何進行?

A:隨著對生活品質、享受的提升與重視,尤其各家衛浴大廠的SPA設備不斷推陳出新,Home Spa的確已蔚為潮流,想要在家就能擁有專業Spa的享受,可試著挑選一些進階級的衛浴配備。

【基礎更新1】強化淋浴功能

可加裝功能型更強的淋浴設備,如淋浴塔、淋浴柱等取代一般的蓮蓬頭,許多衛浴廠商皆推出所謂的Rain Shower系列,通常具備3段淋浴出水模式,以達到各種程度的按摩,並可調整角度沖洗身體各部位。

【基礎更新2】淋浴間再升級

將淋浴間拉上方封頂,並加裝蒸氣設備與淋浴椅,原本的淋浴間即可進階成為蒸氣室,且有些設備更結合了精油或LED燈光設計,達到芳香與彩光療效。

【進階更新1】Spa氣氛營造

一間真正的衛浴Spa應該要擁有5、6坪的使用空間,進而規劃淋浴設備、蒸氣室、按摩浴缸,機能完善也不會造成壓迫感,還可擺放躺椅等家具

中古屋壁癌漏水問題
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問:目前看到一間23年中古屋位在5樓,看起來有壁癌的情況。不知道整修起來大約要多少錢,我知道品質和整修的幅度價差會很大。還有外牆只做自己的部份有用嗎?還是要整棟都做?

A:因為您提到有壁癌的情況,不知道有沒有很嚴重,還有就是抓漏除癌的裝修工程,除了裝修工程本身價格外,也包括所在地點是否容易抵達。不過一般市場行情,一處壁癌抓漏價格約在1~2萬之間。

【破解1】壁癌根治

若是鋼筋,要將內牆打掉直到見到RC才能根治;若是8吋磚牆面,則必須把粉在外層的水泥面打掉直到見到磚面。一般行情約每平方公尺NT.2,500~3,000元,須連外牆一起處理。

【破解2】地點抵達難易度

樓層所在也會影響到抓漏難易。若是位於大樓中間高度,需要架施工鐵架或吊機下去,才架完一道5、6米牆約需花費3~5萬之間。

【破解3】治標不治本法

預算有限,可先將壁癌清乾淨後,外面用輕鋼架做骨架,再封石膏版或矽酸蓋版,一米平方NT.500~700元。

中古屋輕裝修問題
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Q:住了10年的中古屋設計師告訴我房屋結構沒什麼問題,這樣我可以靠輕裝修或是佈置來重新換裝居家嗎?

A:關於您提到「設計師告訴你結構沒有問題⋯」,請先了解設計師的經歷與擅長的部分,結構性的問題經常是隱藏在牆面後方,許多看不見的細節,特別是10年屋齡的老屋,無法單純以肉眼判斷結構性問題。

建議 1 運用建管處的免費結構勘查資料

台北市政府建管處有提供免費的結構勘查,除非是更深入的施工送審才需另外收費,民眾可多加利用。

建議 2 多運用機能性強家具

老屋結構性沒有問題,並不代表屋內的空間硬體設備符合使用。若評估之後不打算進行裝修,可採購機能性強的活動家具佈置空間

建議 3 硬體工程不能少

家具佈置或者輕裝修概念整理空間的意思,包含了你可以減少木作的部分節省預算,然而硬體的基本工程不能少。

建議 4 找擅長老屋設計師處理

最好是找擅長裝修老屋設計師,或者經驗豐富的設計師處理,畢竟老房子要住的長久與舒適,有許多硬體上的問題要解決。