兩房

   
 
 
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【搞懂裝修費用】預售屋三房想改兩房,設計師何時介入比較恰當?
 
   
 

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更多兩房空間設計案例請看設計家[1]
更多兩房空間設計案例請看設計家[1]

由於房價高漲,使得年輕人購屋變得難以下手!再加上少子化的小家庭日增及單身人士的增加,使得購屋的需求,不再是[[三房兩廳]]的全方位配備,改為坪數較小的兩房需求增強!

兩房空間規劃,十分適合小家庭,除了該有的客廳餐廳之外,廚房衛浴當然不可少,至於兩房空間規劃,一為主臥室,另一間則視情況而定,可以是書房、客房、獨立的更衣室,甚至也可以是未來的兒童房,但要怎麼規劃呢?

 

 

兩房定義
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這裡指的「兩房」,是指擁有四面牆、可用戶或房完全密閉、供生活起居之用的兩個獨立房間。因此,附在主臥室內或另外切割出來的更衣室,以及利用畸零空間規劃的儲藏室,並不在此列。

目前台灣地窄人稠,一般建商在規劃兩房空間時,其房屋權狀通常不超過25坪。而且現在,每三位購屋人中就有一人選購兩房以下的小宅,導致都會中,兩房小住宅的銷售成績並不輸給豪宅案。這是因為社會形態的轉變,導致現代人晚婚,而且單身族群人口愈來愈多的關係。另外 ,像是頂客夫妻、SOHO族、銀髮族或單親家庭,也多半會選住兩房,原因在於居住人口不多,而且 空間用起來剛剛好。

 

什麼樣的人適合兩房格局
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Point01 單身貴族VS專屬私人空間

單身族群中,有的跟父母住家裡,有的人會買間小宅搬出去住,特別是女性族群。房仲業者打趣說,在大台北地區,這種現象可稱為「小宅王老五」當道,市場求日增,帶動小宅產品持續發燒。

Point02 新婚首購族VS甜蜜兩人生活

以新婚夫妻來說,兩房空間運用套房更靈活,買屋的財務負擔也相對較輕。即使子女出生了,這樣的房子仍可容納夫妻倆與一、兩位小孩生活。

Point03 頂客族VS追求優質生活

其次,由於少子化的社會成形,因此有不少打著不生小孩的頂客族,為追求更􁎴質的生活水準,通常也會選擇這類的屋型居住,甚至財力雄厚的,還會買大一點的房子,將原本的􀉧房兩廳隔局,改成兩大房,提供夫妻兩個人的獨立生活空間

Point04 銀髮族VS小宅轉換空巢期

對子女皆已離巢的銀髮族來說,居住20坪左右的房子,會住在空蕩蕩的大宅來得更輕鬆,也不必花太多時間與心力打掃房子。此外,賣掉大面積住小坪數住宅、換成小宅後,可以多出一筆資金,做為退休後的理財運用。

 

如何買到有增值潛力的兩房
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兩房的外在條件
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Point01 地段決定房屋身價

不管多大坪數,只要是位於生活機能佳的區域,例如捷運周邊、辦公商圈、學區商圈等等,房價的抗跌性較強。以台北市為例,除了鄰近是否有「捷運站」做為房價抗跌指標外,其次最具抗跌的購屋條件即為「學區」。

此外,牌是否為重要道路也是個要件。即便位於小巷內,也能提高身價。以台北市信義計畫區週遭的小宅來說,無論是套房兩房小住宅空間牌為「忠孝東路」,即使離捷運站距離較遠,其房屋售價就是會高過牌為「基隆路」的房子。反之,15坪以下的小宅如果離交通要點較遠,很難從銀行得到貸款的支持。此外,市區的小宅也比較容易租出去。

Point02 社區決定生活品質

一般來說,若住宅座落在社區的話,轉賣時確實會較具賣相。不過,社區的住宅要注意的是要公設、戶數與管理品質。首先是公設比例問題。小宅的坪數有限,因此若位在社區內,則公設比例過高,室內實際坪數就縮水; 即使勉強規劃成兩房,住起來也會覺得不舒暢。另外,房仲業者均建議,最好避免住到全為套房的社區,以免戶數相對較多,出入複雜。因此在選擇社區住宅時,最好選擇管理品質好,住起來也安全、愉快。

 

兩房的內在條件--隔間影響租售潛力
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另外,三房精打細算的4個預算提案順不順暢?有沒有太多樑柱及畸零空間規劃,也是在挑選兩房小住宅時,必須注意的重點。房仲業者表示,格局不好,相對地三房精打細算的4個預算提案也會受到影響;同時,樑柱及畸零空間也會壓縮到室內的使用空間,反而不好。若想要挑一個居住起來舒適,且安心的兩房空間,在看屋或裝修時,必須注意以下幾點:

注意1 格局愈單純愈好

複雜的隔間會壓縮單一空間的坪數,間接產生壓迫感。尤其是坪數不大的小坪數空間,像是20坪左右,隔成兩房則剛剛好,若是要隔成[[三房兩廳]],每個空間恐怕只能提供居住者休眠空間其他像是衣櫃或書桌椅等傢具,就較難規劃入內了。而且留太多的房間,也會影響到居住者的動線規劃。

注意2 兩間房的大小最好差異勿過大

在觀察房子時,要特別注意,屋內的兩間房間的大小最好差異不要過大。至少,臥房的大小要能容納雙人,將來若要分租或轉售,租方或買方的接受度會較高。

注意3 沒有太多樑柱及畸零空間規劃

樑柱及畸零空間反而會吃掉室內的使用空間,因此遇到這樣的房子,最好是避掉。另外,像是有長走道或陽台過多等,也最好考慮再三。

 

兩房增值的3大空間裝修術
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Point01 把一坪變成兩坪來使用

增值,可以是指坪數效益的提高。譬如,同樣為室內實坪18坪的空間,別人只能􀽞出兩間臥房,你家卻能增闢一間􁅁􀗌和室。或者說,同樣是和室,你家的和室同時可兼當書房、琴室、小孩遊戲室、臨時􀜄房等等。總之,小宅坪數有限,同樣的一坪,儘可能地拿成兩、三坪來使用,或發揮到兩、三坪的效果,這就是空間的增值。

Point02 讓空間看起來舒適有質感

此外,讓空間看起來更有質感,這也是一種增值。你可借助室內設計的種種手法來提􀊺空間的質感。透過建材、色調與照明等等,讓空間顯得更精緻。還有,房子會隨著時間而逐漸顯出老態:牆壁變暗沉,甚至有壁癌木作裝潢顯得過氣;而原有的門窗太小、動線迂迴……等等。其實,只要房子的原始結構不錯,即使現在看來其貌不揚,但只要經過調整、重新粉刷,就能脫胎換骨。

Point03 規劃良好的收納環境

在房價飆高的年代,大部分的人買屋都是從小屋逐步換成大屋。因此,好的收納設計,也能讓房屋增加坪效,甚至在換屋時成為增值的優勢。

 

 

兩房裝修省錢預算4大心法
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兩房小宅的屋主,通常也會希望僅可能降低裝修預算。然而,室內設計師們表示,其實真正的省錢裝修並非只是想一股兒的省錢,而應該是把錢花在刀口上:當省則省,不該省的也毋需勉強!以下則是設計師們歸納出合理裝修預算的4大方法,供消費者參考!

Point01 購屋時最好先預估裝修預算

其實在購屋時,應該就要把裝修預算統統算進去,例如若是找兩房中古屋,則裝修費用應該要抓高一點,因為著重水電管線的更換;若是新成屋的話,則裝修費用著重在空間規劃及機能方面不可省。因此設計師建議,最好先粗抓房價的十分之一做為裝修費用,如此一來比較好調度。也才不會發生有錢買房子,卻沒錢裝修的問題!

Point02 打造好格局工程費,千萬不可省

有些屋主會想省下工程費,自己找工頭施工就好了。設計師表示,其實自己監工費時費力,而且反而不容易發揮出兩房空間空間體質優點。尤其是,小空間最容易動到格局、敲掉隔間牆的費用,往往開銷也最大,對空間的影響也最大,所以千萬不可省。而且變更完動線格局後,才容易依屋主喜好,營造出適當的風格呈現,最後才是表面的建材與裝飾手法。

Point03 建材未必要用最好的,但要有品質

其實建材是可以替換,不一定要用最昂貴的才是最好,但是最好是有品質保證的,以方便未來的維修保固問題。像 是禾築設計團隊的范雅屏設計師表示,建材要有一定品質:以衛浴設備來說,若用低價品,用久就會開始出現漏水、水漬等問題;寧可一開始就用一定水準以上的,省得日後會多出來維修成本,並且造成居住者的困擾。若是真 的預算不夠用,不妨可以暫時選用材質沒那麼好的替代性建材,用個三、五年再決定是否要更換。

Point04 用活動傢具取代木作

至於收納機能,如果預算實在很低,暫不做收納櫃,改用活動傢具或現成的組裝櫃。總之,先把整間房子的格局動線做好了,把空間調整到最適當的程度,最後才用色彩、照明來營造氣氛。否則,表面的建材用再好、配色多高竿都沒用!

 

兩小房最適的低價裝修5大招
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小坪數住家的人,通常裝潢預算也不多。然而,小住家若未經過裝修,反會因為雜亂無章、未能妥善發揮坪效,而導致看來擁擠不堪。所以,想要住的舒服,適當的裝潢仍有其必要。如果預算不多,不妨選擇低價裝修吧。

Point01 避免用較貴的建材工法

即所謂的「抓重點花錢」,比如,捨棄間接燈光改用用主燈,可省一筆天花板木作預算。以木紋磚取代海島型木地板,每坪預算可從一萬元上下降至五千元以內。此外,在預算的分配上,也可照空間屬性來分配多寡比例。像是客房、書房小孩房更衣室等處非重點區域,不妨壓低裝修費。

Point02 先從局部裝修開始

既然預算不夠,就先從最需要裝潢的地方做起,其他地方則慢慢改善。最好優先考量必須動到木作、泥作等較大工程的區域,譬如浴室、外推陽台等等。否則,未來才動工的話,會影響到日常生活。

Point03 只做表層的輕裝修

敲牆的泥作工程費往往是裝修最大的支出,其次為木作。因此,若是中古屋,泥作及水電工程是省不了,所以裝修重點可以著重在講究表面作文章的「輕裝修」,可以讓財務負擔小很多。還有,像是更換壁紙、牆壁油漆等小型工程,乾脆自己親手DIY。

Point04 大量運用系統櫃來省預算

系統傢具櫥櫃造價通常低於木作,能一下子就幫你省下木作五金油漆的費用。現在,許多系統傢具商也同時提供天花板木地板的裝潢服務,成為「輕裝修」的另一個選擇。

Point05 用活動傢具做彈性運用

剩下的收納機能,就用活動傢具取代木作櫃。通常,量產的活動傢具單價不會太高。而且,體積也不會太大,將來要丟掉或替換都很方便。

 

兩大原則打造好風水兩房
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住宅坪數越小,越需要規劃。特別是兩房小坪數住家,最常面對的,就是因為隔局而導致陽宅風水問題產生。許多套房或小住家更是一進大,左手或右手邊就是衛浴間,而衛浴的對面就是廚房,形成非常典型的廚對廁、爐灶曝光等不良風水。其實想要打造好風水兩房,主要掌握以下兩大原則,也就八九不離十了。

Point01 有屏障,切忌一覽無遺
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兩房因為坪數小,格局上有很多不得已的配置,在生活動線上或許影響不大,但對心理上卻有不小的影響。一般常見的像是對廁所、一進即見􁘟爐灶、廁所直沖頭等等問題,其實只要善用一點裝修小手法,隨即可以迎刃而解。

1.隱藏式設計遮廁所

廚房對廁所,設計師表示,只要把廁所收整在牆壁內,做成隱藏式設計,即可化解此問題。

2. 利用櫃體遮住爐灶

熱炒會導致油煙亂竄。小坪數住家的廚房多為開放式廚房,只適合烹調輕食;所以,規劃廚具時,會以櫃體的設計為主。當廚房就位於入口玄關旁邊時,就可順便將廚櫃結合玄關的鞋櫃,利用鞋櫃來遮住爐灶。

3.避開廁所直沖

由於廁所不容易改方位,我們只能調整頭的方向。如果,連位也不能換方向;那麼,在牆面隱藏廁所的障眼法就可派上用場了。

Point02 作好收納,打造好氣場
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另外,髒亂會敗氣!因此設計師建議,善用櫃體傢具收納,絕有助於創造的舒適居家!至於如何收納?手法相當多。大衛麥可設計師張紫嫺透露幾納的高招,比如:

1. 臥舖採用上掀式板,可收納大件寢具

2. 客廳選用有收納機能的複合式傢具,大幅減少凌亂小物。

3. 沙發的架身設有抽屜為墊上掀的儲物箱。

4. 還有,利用櫃體衣櫃隔間,不但可省掉一層隔間的厚度,還創造出更多的收納機能。

 

空間小,善用木作做出財位靠山
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財位除了要配合生肖之外,屋內的「不動方」即為財位。所謂的「不動方」,也就是比較安定、穩定的角落。常有人說,大進來45度斜角之處即是財位。但是,一般小宅,大進來通常面對客廳的落地。由於這個角落有一側為玻璃,等同沒有靠山,自然無法形成財位。若是這種情況,大衛麥可主持設計師張紫嫺教你一招輕鬆佈置出財位的簡易法:將窗簾紗改成實體的木作造型即可。

 

標準兩房的2大裝修要訣
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現今,兩房住家的坪數範圍多在25坪左右。說大,也不算很大;但若要說小嘛,又不像小宅那般地緊迫。這樣的坪數,用來規劃兩房可說是遊刃有餘;但是€,你是否在這樣的空間條件之下,實現了自己對新家的無限想像呢?來看看別人是怎麼規劃的吧!

要訣01 彈性空間因應家庭成員增加

兩房其中一間房間必為主臥,剩下的另一間房則可為次臥、書房和室等性質的空間。如果你偶爾會需要多出另一間臥房或想擁有其他機能的空間,該怎麼辦?由於兩房住家通常並不很大,建議你儘量多利用彈性隔間、開放空間的設計手法,來滿足自己的需求。總之,規劃空間時,彈性的設計很重要!

要訣02 利用色彩營造出風格

住家裝潢至少要能維持十年以上的壽命,所以建議採用不會看膩的設計。尤其是收納及基礎工程要先規劃好,至於風格及氛圍的營造,色彩的運用是必要的,像是利用造型主牆展現客廳氣勢,或是以淺色為主以放大空間感等等,運用的手法很多,可以多加利用。

 

兩房的彈性空間規劃
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Point01 利用半透明拉活用空間

玻璃清透明亮的特質最適合用在兩房小坪數空間,半透明的拉設計,可以運用在客廳和用餐區的隔間設計,達到區隔和開放的彈性運用。或者利用透明拉界定開放式客廳及半開放式和室[[0[[尋找室內設計師的 4 個管道]]000000016]],也是一種方法。另外,玄關用霧面玻璃搭配清玻璃的虛實表現手法,一方面不會讓玄關走道感覺太窄,並美化了從下往上看的視覺,另一方面可以藉由玻璃的穿透性,讓空間感覺不會太封閉。

Point02 多功能衣櫃兼做客

另外,多用隱藏式設計,也是不錯的彈性空間運用法,像是在書房裡,平時看起來像個櫃子的造型,想使用時櫃子拉開是一個書桌,往下搬就是一個,客人來時,或是小孩成長就可以使用的空間,達到小空間多功能設計。

Point03 規劃全機能便餐台設計

開放式的客餐廳是必要的,不過,因為餐廳空間不大,如果放上餐、餐椅將會造成空間的浪費,設計師表示,不妨以兩坪空間設計長條型的便餐台,下方的櫃體也可以做收納利用。

Point04 利用地面高低差來區隔空間

除了採開放性空間規劃外,還可以在同一個平面上,如果利用不同高低的地板設計,可以創造不同的視覺空間。像是運用邊的高起平台設計出另一個小和室

 

如何利用色彩打造兩房
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Point01 造型主牆展現客廳氣勢

設計師表示,台灣的住家特別重視客廳,屋主多半希望客廳氣派、大器。然而,在住家坪數不大的時候,氣派、大器的展現就需要技巧,可以利用重點式地打造主牆作為視覺焦點,例如利用搶眼的壁紙做為空間的焦點,同時也較省錢!

Point02 以淺色為主以放大空間

兩房小坪數居家,設計師多半建議最好多使用淺色系傢具,達到空間放大的效果,當然也可以搭配一些顏色較深的傢具,達到有層次感的三房精打細算的4個預算提案

 

 

延伸關鍵字
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小坪數

夾層

預算

 

參考資料
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小坪數住宅裝修事件書,漂亮家居編輯部著,麥浩斯出版[2]

機能增值兩房裝修事件書,漂亮家居編輯部著,麥浩斯出版[3]