老屋

   
 
 
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更多老屋裝修案請看設計家[1]
更多老屋裝修案請看設計家[1]


 

超過30年的房子都屬於老屋等級了!購買老屋時最重要的是問清楚屋齡,通常設計師不建議購買2樓與頂樓的老房子,整棟大樓的排水管最容易出問題就是堵塞在2樓,而頂樓常出現漏水與日曬問題,需要花費比其他樓層更多的預算處理。

老屋裝修20個注意事項及裝修重點
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裝潢老屋,包含水電建材等基礎工程應列為最優先,基礎工程完成後,再來考慮裝潢,房子的老化問題務必要徹底解決,否則可能發生才裝潢沒幾年,漏水壁癌等房子結構性的狀況便一一浮現,再來打掉重作,就白忙一場。專家建議,不妨以10年作為老屋的分水嶺,基本上,10年以內的房子,除非有立即明顯問題,否則基礎工程不用動太多,除了地板天花板以及牆面重新粉刷,再更新廚衛設備,就能使舊屋煥然一新。但若是10年以上屋子,就要注意基礎工程;尤其屋齡超過20年以上的,水電及瓦斯管線最好全部換掉,避免水管生鏽、堵塞或破裂,此外,要注意電力負荷容量及電線老舊問題,以免發生電線走火的危險。

重點 1 強調基礎工程

老屋的問題多,花錢裝修就必須花在刀口上,避免不必要的浪費,該解決的問題一定不能忽略,因此多注重在基礎工程,強化房子體質。

重點 2 預算取決裝修程度

裝修費用並無一定的金額,以20年以上的老屋來說,一坪裝修費用至少從五萬起跳至十萬不等範圍,裝修費用的比例,取決於裝修計畫的程度,也有專家建議裝潢預算,可以房屋總價的20來估算。

重點 3 儘可能不動到泥作工程

裝修只要動到泥作、隔間花費自然就大,比如:打一面牆就會衍生地磚修補、牆面修補、磁磚修補、油漆修補、木工等工程,可謂牽一髮而動全身,一定要三思。

重點 4 解決漏水壁癌為先

無論是自住或出售,若有漏水壁癌等問題,因為牽涉問題大,一定要優先處理。

重點 5 空間不要乾坤大挪移

設計裝潢最基本的原則就是切忌房間的移位,尤其是衛浴廚房,因為除了泥作工程以外,更會增加水電工程的費用,而且排水管線的移位只要施工稍不注意,日後可能會造成漏水

重點 6 拆除時不可拆樑柱及承重牆

樑、柱及承重牆對建物本身有支撐、承重的功能,基於安全上的考量及法規的約束,是不得任意破壞的,尤其台北市,如果需要動到結構體部分,必須經由建築師審查並送交建管處通過後,拿到並張貼「室內裝修施工許可證」才可以施工。

重點 7 頂樓加蓋或整修需先向有關單位申請

許多舊屋都有頂樓或前後院加蓋,因此,對違建的管理及修繕更是不得忽視。先向有關單位報備,可省卻很多的麻煩及被告的困擾,也不至於讓改裝的錢白白浪費。

重點 8 總電量要配足

現在的家電用品越來越多樣化,如窗型冷氣改分離式冷氣廚房加專業烤箱洗碗機瓦斯爐改用電磁爐具、熱水器改電熱水爐的人越來越多,相對地用電量也大為增加,每一迴路的用電分配也就相對不可忽視,如果是20年以上房屋,所用的電箱最好換成無熔絲開關,較為安全。

重點 9 所有線路均需配管

線路最好配管(電線、電話線、電視訊號線),配管的好處在於可避免老鼠或其它動物咬壞電線,且可避免電波的互相干擾,而日後重新抽換或加線時,也有管路可尋。

重點 10 排水及給水另外接新管

一般屋齡超過20年的舊屋,排水管太過老舊且管壁嚴重堵塞,非但不能排水,甚至還會有冒出水來的現象。而一般供整棟住戶使用的排水管,常會因為一戶不慎堵塞排水,使得低樓層住戶浴室廚房陽台淹水,所以,重新配管時最好另接新管至地下排水處,並將舊管封住不再使用,如此就不用煩心排水口倒流的情形發生。

重點 11 木作防蟲處理

木作最好使用經過防蟲處理的角料,一般的角料都有防腐處理,卻未必有防蟲處理,最好指定廠商使用經過防蟲處理的角料,可以減低遭蟲蛀蝕的機率。

重點 12 浴室陽台、外牆防水作足

只有做足防水才不用擔心漏水滲水的問題,尤其是很多人容易忽略防水工程;在舊屋改裝時,如須換鋁則應於鋁安裝前後,各做一次防水,才是最有保障的作法。

重點 13 籌措裝潢資金_3_管道4連原來粉光水泥一併打掉

磁磚拆除後都會留有一層原來的水泥沙,接下來才是磚塊或鋼筋混凝土。籌措裝潢資金_3_管道4時應一併拆除,可以減少日後磁磚剝落的機會,而且重新打底時可避免牆壁過厚,而增加使用的面積。

重點 14 陽台盡量不要外推

雖然只是打掉一面牆,可是後續增加的工程卻很多,像鋁或氣密防水等,還有現在法令也規劃陽台不得外推。如果覺得陽台空間閒置可惜,可利用陽台美化成花園或收納空間

重點 15 用現成家具代替木作工程

裝潢最耗費人工的除了泥作,另一個就是木工,而且還很耗時,所以除非你需要利用屋內來創造更多的收納空間,否則還是建議用現成的家具來代替。另外,也可以沿用部分舊家具

重點 16 天花板板材裝飾

有些天花板凹凸不平,由於不易粉光,設計師通常用板材修飾;天花板裝飾還有一個功能,就是可以埋燈座、藏燈管、冷氣冷媒管線、電線等管線,讓這些管線不會出現在生活空間的視野中,室內規劃看起來也會很乾淨。

重點 17 地板材質以耐磨為主

地板材質以耐磨為主要功能考量,拋光石英磚大理石或超耐磨木地板都能符合此標準。若使用實木地板,需要半年進行一次打蠟保養,此外,若想做和室,可用木地板架高,架高底部可當作儲藏空間,不過費用會增加不少。

重點 18 線板提高室內高度

壁面除了以油漆塗裝之外,還可裝飾做造型壁面,並使用側面打光增加氣氛;或將線板使用於天花板下15~20公分高之處,可以有效提高室內高度。

重點 19 考慮原水塔是否該換新

原水塔太過老舊或保養不易的水塔,不妨在重新裝修時一併更換,一般家用水塔只需花上數千元,省事又安心。

重點 20 掌握裝修工程運作流程

在舊屋裝修上,施工的順序應先去除不要的部分,再將牆壁裡面的管線配好後砌磚牆;再來,配合木作的施工,將藏在天花板及木隔間管線配好;最後才做表面的美化工程,一些較容易弄髒或被破壞的部分則留在最後才作。


 

老公寓變新居需做哪些評估
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好地段的老房子,坪數實在,居住小環境不錯的話,仍然不失為理想住宅。只是購屋時要預備一筆裝修費用,用省的房價去支付裝潢,多少划算就看你的聰明比較了。

老公寓由於屋齡較高所以房價較為便宜,但相對的,房屋本身的結構屋況也因時間的久遠,通常已存在著一些問題需要解決,且這皆關係著居住品質與生活安全,如漏水壁癌管線老舊等;且20多年前的建築設計,格局也不見得符合現代人居住,原有的裝潢建材家具也不合時宜,當然就必須再支出一裝修費用。

評估 1 收集資訊、了解行情

屋前先收集相關資訊,了解目前房市行情,一併預估 屋與裝潢費用,雖然相較於新屋房價便宜,但裝修費用就較高,必須合理分配預算, 屋與裝修費用要取得平衡。

評估 2 強調基礎工程

老屋的問題多,花錢裝修就必須花在刀口上,避免不必要的浪費,該解決的問題一定不能忽略,因此多注重在基礎工程,強化房子體質。

評估 3 預算取決裝修程度

裝修費用並無一定的金額,以20年以上的老屋來說,1坪裝修費用至少從5萬起跳至10萬不等範圍,裝修費用的比例,取決於裝修計畫的程度,也有找設計師建議裝潢預算,可以房屋總價的20%來估算。

評估 4 解決漏水壁癌為先

裝修只要動到泥作、隔間花費自然就大,無論是仲介公司或自售,若有漏水壁癌等問題,可要求賣方先行處理或從購屋款扣除整修費用,善用買方資源。

評估 5 了解裝修項目

先了解裝修項目,如拆除、保護、泥作、水電、等各項基礎工程項目,包括設計費監工費也都是必要支出。

評估 6 討論細部預算

屋況格局需求不同,所進行的花費也就不盡相同,加上施工細膩度及材質的選擇,價格也不一樣,因此先了解工程行情即可預估出大概的花費,並與找設計師細部討論預算的配置。

評估 7 軟件預算支出不可少

裝修預算包含硬體規劃與軟體佈置,除了空間配置,還包含家具空調家電甚至傢飾品等考量,這都牽涉到預算的控制配比。


 

衡量老屋價值七要訣
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磁磚和水泥底中間容易因空氣或水份的滲入,產生密合度不足的情形,進而出現剝落或膨脹的現象。通常,施工時水泥與沙的比例不對,水泥底打得不夠或是海菜粉(黏著用)的質或量不足的情況下,較容易產生這類問題。

要訣 2 壁癌或牆面、壁紙變色脫落

油漆壁紙有剝落現象時,通常都是水份或鹽份過多所造成的,所以,牆面的防水處理及壁鹽的稀釋也是一大重點。針對壁癌,只做一般防水是無效的,而且與防水處理一樣,必須在晴天時施工。最好是請專業處裡壁癌防水的公司來現場探勘,並提出解決方式。多數處理方法為:將化學藥劑打入牆壁中使壁鹽稀釋,3天後再做內外層的防水工程;或是採用打入膨脹劑使其將縫隙填滿,再將內外層的防水做好。

要訣 3 天花板木地板櫥櫃有蛀蟲

蛀蟲多喜歡啃食原木或木作的角材,有蛀蟲現象發生必須立即除蟲,並避免再度使用未經防蟲處理的角材及原木地板家具

要訣 4 下雨天花板漏水地板積水及門窗滲水

天花板漏水除本身管線出狀況,也有可能是樓上住戶的問題,當框或框滲水時,則表示雨遮的深度不足,或是台的防水沒有作好。所以,一般鋁門窗會加做雨遮,以及台的加強防水,至於地板積水則是排水系統出了問題。

要訣 5 樑柱、木作隔間太多

樑柱多、隔間多容易造成視覺上阻礙,會感覺空間更小,而且採光也會因此不佳,甚至會有陰暗長廊的出現,而且基本上如果是磚造隔間,還比較耐用,隔音效果也比較好,如果都是木作隔間,其承受力(如掛畫或是釘層板)及隔音效果都不如磚牆來的好,太多木作隔間反而是缺點。

要訣 6 採光不佳、視野不良

除了本身結構(戶太小、隔間太多)造成採光不佳外,還有棟距太近的問題,只要本身建築樣式上,有機會看到對面的建物,都會有棟距的問題。這個問題是建物本身就會造成某種程度上的採光不佳、視野不良問題,沒有隱私。棟距近,低樓層容易受到遮擋,陽光不易直接照射,家裡容易溼氣過重,人容易生病,東西容易發霉,白天在家要開燈,既浪費電又花錢,問題很多。


 

老屋的優缺點一覽表
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老屋優點 老屋缺點
1. 價格比預售屋新成屋實惠。 1.超過20年老屋屋齡老舊、維修成本較高。
2.風險低、產權清楚、屋況可視查。 2.不能像預售屋一樣指定戶別訂購。
3.若屋齡在15年以下,只需局部裝修即可使用。 3.從簽約到交屋的時間較預售屋短,現有資金需求度高,自備款也最高。
4 房地產飆漲時,成屋漲價反應較慢。 4.部分老屋所在環境為老舊社區或住商環境混合區,居家安寧與安全需特別注意。
5 可事先瞭解附近居住環境及鄰居素質。 5.可能沒有管理委員會,一切自己來。
6.若為舊公寓,公設比偏低,坪數很實在。 6.小心違建坪數,像是前後陽台外推、天井加蓋、頂樓加蓋等,必須賣方提出證明。


 


 

 

老屋裝潢工程以10年為分水嶺
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裝潢老屋,包含水電建材等基礎工程應列為最優先,基礎工程完成後,再來考慮裝潢,房子的老化問題務必要徹底解決,否則可能發生才裝潢沒幾年,漏水壁癌等房子結構性的狀況便一一浮現,再來打掉重作,就白忙一場。

1.10年以內的房子少動基礎工程

專家建議,不妨以10年作為老屋的分水嶺,基本上,10年以內的房子,除非有立即明顯問題,否則基礎工程不用動太多,除了地板天花板以及牆面重新粉刷,再更新廚衛設備,就能使舊屋煥然一新。

2.10~20年以上的水電管線要更換

但若是10年以上屋子,就要注意基礎工程;尤其屋齡超過20年以上的,水電及瓦斯管線最好全部換掉,避免水管生鏽、堵塞或破裂,此外,要注意電力負荷容量及電線老舊問題,以免發生電線走火的危險。


 

老屋裝修預算概念
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老屋是所有屋型裝修費用最高的,因為屋況較為老舊,在預算的編列上,就更應該以基礎工程及設備更新為主,才能打造一個安全的居家。

購買老屋時最重要的是問清楚屋齡,通常找設計師不建議購買2樓與頂樓的老房子,整棟大樓的排水管最容易出問題就是堵塞在2樓,而頂樓常出現漏水與日曬問題,需要花費比其他樓層更多的預算處理。

重點 1 佈置費用要預留

家具傢飾燈具影響著空間風格,其中燈光不但便宜又最具效果,若預算真的有限,建議最少也要預留1成的佈置費用,才能真正達到畫龍點睛的效果。

重點 2 設備更新不可免

屋齡超過10年以上之老屋廚房浴室的設備多已老舊,廚具衛浴設備都得更新,而這些設備的費用差距也很大,國產及進口的價差可以達數十佔,除非對質感或品牌相當要求,建議設備連同冷氣工程,花費最少佔總預算的2成5。

重點 3 材料費影響價差

材質的等級差距也很大,以木地板為例,實木地板及海島型地板每坪就差了好幾千元,會造成很大的價差,若沒有對品質或質感有特殊要求,一般是佔總預算的1成。

重點 4 木作費用彈性大

老屋主要花費是在基礎及設備的裝修工程最少也要佔總工程款的一半,其次花費則是在木作工程木作主要在滿足收納等機能需求,若預算充足當然就要規劃完整,最少也要總佔預算的3成,要是預算有限,基礎及設備工程還是優先花費,木作則可以彈性調整。

重點 5 基礎工程不可省

老屋,尤其是屋齡超過10年以上的老房子,基礎工程是千萬不能省,因為這關係到居家安全,拆除水電、泥作、鋁門窗的更換都是必要的,在規劃預算時,最少得佔到總預算的2成5到3成。


 

老屋預算40萬內的裝修重點
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40萬以下對要翻修的老屋來說預算很緊,除基礎工程外不太有多餘預算其他工程。

重點 1 做基礎工程

老屋若要全面翻新的話,基礎工程絕對是第一任務。基礎工程通常包含局部或全部拆除工程、泥作工程水電工程空調工程。以30坪沒有嚴重問題的老屋、也就是沒有重大壁癌漏水結構問題的話,以上這些工程只能做最基本的,水電工程可能也只能換大電,做完基礎工程40萬就已經花的差不多了,不過因為沒有木作收納櫃,看起來會跟剛交屋的新成屋一般空蕩蕩的。

重點 2 須另外添購現成家具

若需要立即入住,則須另外花約10萬左右的費用(不含在40萬預算內)購買現成家具,包括沙發餐桌椅收納櫃、、書桌椅等。


 

預算40-80萬間,老屋的裝修重點
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如果是老屋改造,則會強調在收納規劃,老屋比較多是以前的裝潢方式,較缺乏收納概念,如果預算有限,與其把錢放在美美設計上,不如實際點針對居家需求改造。

重點 1 完整的基礎工程

預算在60~80萬左右的老屋(30坪左右)翻修基礎工程,已經可以做到很完整。

重點 2 次要花費通常是木作及系統工程

木作可以做到滿足基本的機能,尤其是收納櫃及平釘天花板(每坪NT.2,000~2,600元)。而系統工程若不想找太昂貴的進口系統板材,可以找國內家具工廠轉型的系統家具工廠,但仍須打聽品質及瞭解是否有滿意的款式。


 

預算達100萬老屋可加強收納與設計
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老屋預算能上拉至100萬元時,那麼可以做的裝修工程可就多了,也可以朝向經精化及美觀化的裝修方向前進。

重點 1 基礎裝修工程仍是最重要的一環

水電可以藉由較為充沛的預算,加以調整或新增水電的管路;泥作、空調若有需要加強個人需求也可考慮追加項目。

重點 2 加強收納與設計

設計的預算較為充沛,除色彩外,也可以透過木作來加強收納與設計。甚至也可以用到一些真材實料,例如使用局部原木、石材等。


 

100萬元以下的老屋裝修要點
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Q:我現在住的房子是15年的老房子,家裡看起來很舊、又暗,跟家人討論要重新整理,但28坪的房子只有80萬,我可以怎麼做呢?或者做些什麼呢?(台南Ellen)

A:首先15年的老屋裝修應著重於基礎工程的整理,特別是水電及泥作更為重要,因此,建議浴室廚房會成為更新重點,再以全室地板天花板為次要裝修項目。簡單來說,可先整建天地壁之基礎工程,方可加入家具窗簾傢飾來達到整體之美感。切記勿採用大量木工及訂做櫥櫃,方可達到預算節省目的。


 

老屋自我檢視check list
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更多老屋裝修案請看設計家[2]
更多老屋裝修案請看設計家[2]

房屋品質好壞檢視要由遠而近,由外而內;從地段到地區,從房屋環境到本身結構好壞,從大環境開始瞭解物件的優劣、房屋與週遭環境的關係、生活機能以及未來地區的發展性。

■計分方式:

以「ˇ」方式計算總結分數,每一個「ˇ」就代表得一分。對應三種不同結果進行分析,例如,結算總「ˇ」分數為0∼35分為「狀況堪憂型老屋」,36∼69分為「品質平均型老屋」,70∼100分為「人人都愛型老屋」。

■狀況堪憂型老屋:0~35分

分析結果:重整裝修必須花相當多預算在硬體重整,非常不划算,除非週遭環境良好或有交通增值空間,或者單純只是要自己住,否則如果要作為老屋投資,不建議進行整修增值,因為獲利空間少,而且由於老屋狀況不佳及不穩定,如果不花一大筆錢裝修,也難保未來出現更糟的狀況而更難處理。

■品質平均型老屋36~74分

分析結果:屋況尚可,且週邊環境機能平均,如果是自住,非常推薦進行老屋重整裝修,因為生活品質將大大改變提升,如果要作為投資,則必須針對房屋未來增值空間作評估,例如有捷運站、高鐵站設立,或有科學園區等,如果裝潢預算控制的好,還是有相當的獲利空間

■人見人愛型老屋75~100分

分析結果:恭喜你,這是人人都想要的好房子,因為屋況良好、地段好,而且週邊生活機能完善,無論是自住或是投資,只要外觀維持還不錯,花點小錢稍微整理維修,不但生活品質提升,轉手賣出的獲利空間也相當大。

參考資料
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老屋增值裝修事件書】[3]

【老房子改造裝修聖經】[4]

 

老屋狀況多,要處理的問題也多,以下六點為影響老屋最大的恐怖致命傷,一定要先解決:

要訣 1 磁磚剝落