【買地蓋屋自地自建】我家是40幾年的老透天房子，自行改建要注意哪些要點？

插畫設計_黃雅方

買地蓋房充滿著各式疑難，從規劃、施工、資金到相關法規，如能在每個階段前先學習該注意的事項及法律相關條文，也許就能防堵蓋屋糾紛的產生！

Q：我家是40幾年的老透天房子，自行改建要注意哪些要點？

A：首先，請釐清是想拆掉整棟透天重建，還是局部修建？因為，新建、增建、改建與修建，其實是不同的，在《建築法》裡的定義分列如下：

1、新建：為新建造之建築物或將原建築物全部拆除而重行建築者。
2、增建：於原建築物增加其面積或高度者。但以過廊與原建築物連接者，應視為新建。
3、改建：將建築物之一部分拆除，於原建築基地範圍內改造，而不增高或擴大面積者。
4、修建：建築物之基礎、樑柱、承重牆壁、樓地板、屋架及屋頂，其中任何一種有過半之修理或變更者。

透天住宅欲改建，首先需檢視土地權狀到底有幾張，從中可知這塊土地有幾筆地號，進而檢視這筆土地的所有權狀（或謄本）上之土地「權利範圍」標示是否為全部（1/1），或是登載比例持分（如1/25）。不管地號有幾筆，若「權利範圍」登載均為全部（1/1），就可初步判定可進行改建。若有任一筆土地地號「權利範圍」標示為比例持分（有些由建商整批開發的集合住宅即是，則為所有權為持分共有土地，非經其它所有權人同意無法改建。）

除了持分的問題，還必須注意地段。某些區域地段因政令法規修訂，以至於舊建築只允許有條件地修建，不准改建或新建。例如，彰化師範大學寶山校區附近自從被納入國家風景區後，因土地變更尚未完備，而產生了禁建的困擾。合法改建之前，建議您先檢視土地的「使用分區」及「使用地類別」。

另外，必須再確認的是土地上的建物（房子）是否是經過「保存登記」的建物。您可檢視是否有建物權狀；若無，可委託建築師申請新建。若有，則可委託建築師申請拆照並辦理滅失登記後，再重新申請新建。

老屋改建必須特別留意建物結構安全與舊有管線的更新配置。若是座落地是縣市政府指定都市更新的重點區域，改建或新建或許還可享有都市更新的獎勵措施！不過，由於老屋改建牽涉的層面頗廣，建議您洽詢當地縣市政府主管機關，才是最正確的途徑。

更多蓋屋資訊請參見《圖解自地自建買地蓋屋完全通》

                                                        《圖解自地自建買地蓋屋完全通》
                                                          作者：漂亮家居編輯部
                                                          出版社：麥浩斯
                                                          出版日期：2013/09
                                                          語言：繁體中文
                                                          ISBN：978-986-5802-22-6
                                                          裝訂：平裝