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蓋房子法規

   
 
 
蓋房子法規
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法令規章是蓋房子程序中,最重要也最容易遺忘的一環。以下針對台灣自地自建的3種常見的建物屋型類別分別是:透天別墅、農舍、老屋更新等3種常見屋型,提供讀者重要的法令規章參考。

 

透天別墅 法令規章
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有關透天別墅的法律規章,除各地方政府有特定某些地點提出一對一規定外,並無明顯的整體規定。

別墅共可分正統別墅、雙併別墅、連棟別墅、雙併重疊別墅、連棟重疊別墅等。

正統別墅之土地與建物為同一人所有,將來可自行將建物翻修或改建,即1戶1建照之別墅,它不必與其他住戶分攤土地或建物,因此是「零虛坪」,但須負擔較高地價稅,轉手時也會面臨較高的增值稅。

雙併別墅是整批申請建築執照,所以各住戶都是持分土地產權,日後若要改建,就跟一般公寓或電梯住宅大樓一樣,須徵得所有住戶的同意。

 

農舍 法令規章
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不同於一般建地,有關於農舍興建,在法令上許多的限制。根據「全國法規資料庫」的查詢,農舍的規定主要在[《農業用地興建農舍辦法》,主要常用法規

第三條:

二、申請人之戶籍所在地及其農業用地,須在同一直轄市、縣 (市) 內,且其土地取得及戶籍登記均應滿2年者。但參加集村興建農舍者,不在此限。

三、申請興建農舍之該宗農業用地面積不得小於0.25公頃(756坪)。但參加集村興建農舍及於離島地區興建農舍者,不在此限。

第八條:以集村方式興建農舍的規定:

一、20戶以上之農民為起造人,共同在一宗或數宗相毗連之農業用地整體規劃興建農舍。

五、集村興建農舍坐落之建築基地,其建蔽率不得超過60%,容積率不得超過240%。但建築基地位於山坡地範圍者,其建蔽率不得超過40%,容積率不得超過120%。

● 興建農舍之申請人必須具備農民身分,並應在該農業區內有農地或農場。

● 農舍之高度不得超過4層或14公尺,建築面積不得超過申請人所耕地或農場及已有建築用地合計總面積10%,建築總樓地板面積不得超過660平方公尺,與都市計畫道路境界之距離不得小於15公尺。

● 都市計畫農業區內之農地,其已申請建築者 (包括10%農舍面積及90%之農地) ,主管建築機關應於都市計畫及地籍套繪圖上著色標示之,嗣後不論該90%農地是否分割,均不得再行申請建築。

● 農舍不得擅自變更使用。

 

老屋改建 法令規章
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老屋更新改建或增建,是另一種自地自建的形式,由於各地方政府對於特定區域的都市更新都有獎勵措施,可以查閱相關法令。

建築改物容積獎勵 : 第44條都市更新事業計畫範圍內之建築基地,得視都市更新事業需要,依下列原則給予適度之建築容積獎勵︰

● 實施容積管制前已興建完成之合法建築物,其原建築容積高於法定容積者,得依原建築容積建築。

● 因都市更新之實施,致更新後多數原土地及建築物所有權人分配之建築物樓地板面積低於當地居住樓地板面積平均水準者,得適度增加其建築容積。

● 更新後提供社區使用之公益設施,該公益設施之樓地板面積不予計算容積。

● 主管機關規定優先或迅行劃定之更新地區,在一定時程內申請實施更新者,給予適度之容積獎勵。

其他為促進都市更新事業之辦理,經地方主管機關報中央主管機關核准者。

● 第45條更新地區範圍內公共設施保留地、依法應予保存及獲准保留之建築所坐落之土地或街區,或其他為促進更有效利用之土地,其建築容積得一部或全部轉移至同一更新地區範圍內之其他建築基地建築使用。本項建築容積經全部轉移至其他建築基地建築使用者,其原有土地應登記為公有。

● 部份縣市可達法定容積之1.5倍,或是實施容積率前興建建物之原容積加法定容積之0.3倍。上限:「1.5倍法定容積」或「0.3倍法定容積+原容積。」

● 更新地區內之土地及建築物,依下列規定減免稅捐︰

‧更新期間土地無法使用者,免徵地價稅;其仍可繼續使用者,減半徵收。但未依計畫進度完成更新且可歸責於土地所有權人之情形者,依法課徵之。

‧更新後地價稅及房屋稅減半徵收2年。

‧依權利變換取得之土地及建築物,於更新後第一次移轉時,減徵土地增值稅及契稅40%。

‧不願參加權利變換而領取現金補償者,減徵土地增值稅40%。 ‧實施權利變換應分配之土地未達最小分配面積單元,而改領現金者,免徵土地增值稅。

‧實施權利變換,以土地及建築物抵付權利變換負擔者,免徵土地增值稅及契稅。 根據全國法規資料庫的查詢,老屋更新改建主要在《都市更新條例》及《都市更新建築容積獎勵辦法》。都市更新的立法目的,主要是為了促進都市土地有計畫的再開發利用,復甦都市機能,改善居住環境,增進公共利益。

 

參考資料
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《農業用地興建農舍辦法》[1]

「全國法規資料庫」[2]

【蓋自己的房子-25個私密夢幸福大結局】[3]

【蓋自己的房子2-跟建築師一起蓋自己的房子】[4]

 
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