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裝修法規

   
 
 
裝修法規
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合法室內裝修
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Point1 要申請建築物室內裝修審查許可

建築物室內裝修審查許可,是進行室內裝修工程前的第一步。申請室內裝修許可最主要是要對室內裝修行為以及相關業者加以管理,因為不當的裝修可能會影響建築物的主要結構以及防火避難設施,進而影響人身安全。

Point2 確認自己是否需要申請審查許可

室內裝修行為的涵義廣泛,從刷油漆拆除牆壁都屬之。因此,政府對於管理對象有制定出一套規則。如果是「供公眾使用建築物」,都要依法申請建築物室內裝修審查許可。而6層樓以下的集合住宅與辦公室,若有增設廁所浴室、分間牆變更,也需要申請審查許可。當然,如果只是刷油漆、換地毯壁紙等工程,就可直接進行而不需要申請。

Point3 選擇可靠的室內裝修人員與廠商

選擇對的人進行室內裝修工程,不但可以獲得品質保障,同時也不會因為對方不懂法規而多花冤枉錢。而合法的專業廠商至少應該要有「建築物室內裝修業登記證」以及「建築物室內裝修專業技術人員登記證」兩種證書,才可替客戶進行室內裝修工程

 

室內裝修Q&A
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Q:要請室內設計師來裝潢房子,要申請什麼東西才行呢?

A:簡易型室內裝修許可也要等到公文才可動工。依據建築物室內裝修圖說審核流程,即便是簡易的室內裝修,都必須等待審查機構確認圖面設計無誤、沒有違規事項之後才可動工。如果你們擅自動工若被主管機關發現,可即時勒令停工,而建築物所有權人(即屋主)可能面臨新台幣六萬元以上至三十萬元以下的罰鍰。

Q:我們想兩戶打成一戶,有什麼法規要注意嗎?

A:兩戶打通必須申請戶數變更。你的情況屬於「戶數變更」中的「戶數合併」,也就是將同棟建築物內緊臨的鄰戶合併成一戶,因此必須要辦理戶數變更。另外,由於你將兩戶打通,所以涉及分戶牆的變更,因此還牽涉到了變更使用執照,同時也要申請室內裝修審查許可。以上的申請手續,皆可委請開業建築師辦理。

Q:我想把房子隔成套房出租,合法嗎?

A:公寓大廈內部專有部分變更,最好確認無違反規約。在公寓大廈管理條例第四條中,載明區分所有權人除法律限制之外,可針對專有部分自由使用、利益和處分。但是第五條又明定不可妨礙建築物之正常使用以及其他住戶的共同利益。因此雖然改建成套房是在你家中進行的工程,但仍應注意大樓是否有規約對此加以約束,若無,則也應徵得區分所有權人會議決議通過才可進行。

 

老屋裝修5大法律疑問
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由於老屋的建築結構與新屋不同,裝修時常常必須要打牆、外推,這些工程常會觸及建築法規,容易發生法律糾紛,要避免就要先了解那些能做,那些不能做。

Q1:我在木柵買了一間中古屋,請問裝修需要事先申請嗎?

A:如果整棟建築樓高在5層以下,室內裝修可免申請;但若樓層超過6樓,就必須向建管處申請許可證明。「室內裝修」指的是施做天花板或更動牆面,要提醒您的是集合住宅裝有連動式的偵煙器和自動灑水系統,施工時要避免將這些防災及救災設備遮蓋住。

Q2:我在士林買了一間中古屋,不曉得陽台外推合不合法?

A:陽台一般登記為附屬建築物,主要功能為突出外牆可防止火苗向上層延燒及提供暫時避難,如佔用陽台當屬違建,若有人舉發,即報即拆。

Q3:我在今年五月買了一間民國80年建造的5樓公寓,含頂樓加蓋部分,因為加蓋部分已經有些老舊,想要裝修,不曉得法令在這方面有什麼規定?

A:民國83年12月31日以前依違章建築認定基準法興建的頂樓加蓋「合法」違建,其修繕工作應事先向違建查報隊提出申請,查報隊會擇期會同申請人一起現場會勘,做成修繕紀錄,以免被依新違建查報拆除

Q4:最近天氣又悶又熱,我想在剛買的公寓頂樓搭蓋雨棚好降降暑氣,不曉得有什麼該注意的事項?

A:不少民眾會因公寓樓頂漏水或夏天炎熱,而在頂樓上搭蓋雨棚,但在違章建築認定 基準取消後,頂樓加蓋及興建雨棚均屬違建,都將被強制拆除。要在公寓頂樓加蓋 雨棚,只有在建築本身的容積率未蓋滿,並取得該棟建築所有人同意後,經建築師 簽證向建管處申請建築執照才能增建

Q5:蓋一座空中花園是我長久以來的夢想,所以我前一陣子選購了一間頂樓公寓,有朋友提醒我小心變成違建,到底什麼樣的空中花園才合法呢?

A:要做空中花園的民眾,除了必須注意屋頂載重是否足夠,做好防水處理,另外搭設 的花架不得有頂棚,否則仍屬違建,依法要強制拆除

 

做出合法夾層的法令須知
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什麼是挑高?什麼是夾層?搞清楚之後,你對這類產品的合法性才有清楚的認知。

明白法令規定

根據內政部營建署制定的「建築技術規則」規定,住宅類的建築物,除了地面層(地上一樓)和頂樓外,其他樓層原始設計的高度不能超過3米6, 換言之,只有1樓和頂樓可以有樓層挑高超過3米6的彈性 空間,至於事務所、辦公大樓、商場等商業大樓,則沒有樓層高度的設計限制,樓高可高於 3米6以上。

建築樓層高度限制很明確,住宅類建物如果要做夾層,只能在地面層(1樓)和頂樓兩個樓層做,這兩個樓層 的高度既然能夠突破3米6的限制,做起夾層來,自然游刃有餘;例如挑高到4米2,夾層的高度可以做到2米高,對一般人的身高來說,進出不成問題,不論這個預售屋要住人或作為儲藏室,都很好用。

至於其他樓層的高度受上限3米6的法令限制,就算硬要做夾層預售屋6的高度也往往壓縮到1米左右,相當 勉強,雖然創造出新空間,但使用者往往要「卑躬屈膝」,進出不太方便。

合法夾層具備的條件

以上述1樓和頂樓的合法夾層來說,還必須符合以下二項條件:

條件一:合法夾層的樓地板建材應該是永久建材夾層部分在建築設計之初就列入容積率計算,同時在建造執照中就已明顯加註,或另外以夾層平面圖標示出來,而在建照的剖面圖中,也會清楚標示預售屋的大小與形式。因此,如果在建築圖面上看不到這些標示,可以明確地說,這些夾層是違法的。

條件二:營建署規定1樓與頂樓合法夾層的面積,不能超過當層樓地板面積的三分之一,總面積上限在一百平方公尺以下;台北市進一步規範,要求在三分之一上限之外,可以做合法夾層的當層樓地板面積至少在80平方公尺以上,低於這個規模的樓層,並不符合做夾層的「經濟規模」。

避免違反法令

根據台北市建管處查獲的違法挑高夾層產品,都是以辦公用的「事務所」名義進行夾層的「二次施工」,也就是房子拿到使用執照之後,住戶才雇工裝潢施做夾層,這類住宅產品樓高超過3米6,有的4米,也有的是4米2,做起夾層來輕鬆、容易,但卻觸及法令問題!

根據營建署的規定,即便是商業與辦公大樓,也只能在1樓與頂樓的挑高空間施做夾層,而且必須是在建築設計之初,就申請施做,並在建築圖說上明確標示,列入產權追蹤;部分「市中心挑高小豪宅」利用樓層高度的優勢,向購屋消費者招手,的確頗具誘惑力,對不了解法令規定的消費者來說,很容易就有下訂的衝動。

事實上,在1樓和頂樓之外的樓層做夾層是會涉及法令問題的。幾年前,違法夾層屋熱賣,這項問題被熱烈討論,主管機關營建署一度要以高度1米7的「儲物空間」為違法夾層解套,但因外界的批評和考慮都市計畫容積管制等問題,最後作罷。因此,新推出的房地產個案,只要建築圖說沒有標示夾層位置、規模,都屬於非法增建,以目前中央與地方的違建處理政策,都是「即報即拆」。

合法購買保障權益

對於夾層的二次施工,目前法令明文規定營造廠不得為住戶二次施工施做夾層。但為了避人耳目,房地產業者通常會私下和購屋人協議,由業者轉介相關的營造商在事後代為施工。愈是在地價、房價昂貴的都會區,標榜「超值、創意空間」的夾層屋產品賣相就愈好,購屋人「以小搏大」的想法情有可原。但是,買房子是一項大資金的消費行為,如果買了房子還要躲躲藏藏設法蓋違建才能使用,未免也太辛苦了,所冒的風險也太大了。

以台北市為例,為了落實新違建「即報即拆」原則,現行法令已授權建管處查報人員可以會同警方強制進入民宅查看是否有夾層違建,如果你家正好是非法的夾層屋,只要有相處不睦的鄰居舉報,就可能讓人不堪其擾了。

 

相關裝修法源
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【建築法】[1]

【建築技術規則建築設計施工編】[2]

【建築物使用類組及變更使用辦法】[3]

【違章建築處理辦法】[4]

【建築物室內裝修管理辦法】[5]

【公寓大廈管理條例】[6]

【合法增建裝修130Q&A】麥浩斯出版,漂亮家居編輯部著[7]

 
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