提醒你

本網站隱私權政策已於2018年7月20日更新,請至閱覽並同意新版隱私權政策,若您未勾選同意而繼續使用本網站,則視為您已同意新版隱私權政策。

close 【 系統公告 】 哪種裝潢風格是你的「菜」?花一分鐘做小測試! 立即報名

非凡 58 台

首播╱每周六23:00 重播╱每周日10:00

非凡 89 台

首播╱每周日19:00

台視 8 台

首播╱每周六09:00 重播╱每周日06:30


首頁 > 裝潢維基百科 > 買屋理財法規

買屋理財法規

   
 
 
買屋理財法規
0
   
 

<<回上層:法規

還想知道更多法規問題請見[http://www.searchome.net
還想知道更多法規問題請見[http://www.searchome.net

在買賣房子之前,你對房地產的法規了解多少呢?知道買賣房子除了一般流程外,還有什麼法規必須留意的呢?這裡收納有關買房子的相關法規規定,以及買賣房子相關的稅金問題,讓你清楚知道,以免不小心落入買賣房子的陷阱裡!!

 

 

「新制預售屋買賣定型化契約」2010年5月如期上路
0

資料來源:內政部網址[1]

為宣導2010年5月1日上路之「新制預售屋買賣定型化契約」,內政部4/28邀請相關部會、建商及代銷業者,以及地方政府召開說明會。會後,主持人內政部常務次長林慈玲表示,在長達五個多小時的熱烈討論後,業者應會願意配合新制。她說,藉由此次座談會加強與業者溝通,落實預售屋買賣契約書之內容,不僅符合買賣雙方誠實信用及平等互惠原則,更有助於促進公平交易,確保消費者權益。

林次長也承諾,內政部將會針對業者反映非涉及本次修正之相關事項,諸如主要建材之定義、貸款不足約定處理方式等,做成正式會議紀錄,並請相關單位研處。

林次長說,此次說明會宣導內容主要有消費者保護法與不動產交易安全,不動產廣告案件之處理,以及預售屋定價及新制買賣定型化契約等三項議題。

林次長表示,三項討論議題中,尤以預售屋定價及新制買賣定型化契約的討論最為熱烈。內政部也藉此機會說明新制定型化契約內容,包括增訂契約審閱期不得少於 5日、明訂主建物、附屬建物及共有部分應分別列明面積及售價;增訂主建物面積占本房屋登記總面積之比例;「房屋面積誤差在百分之一以內互不找補」,修正為「有誤差就互相找補」;以及買方遲延利息「萬分之五單利計算」,調降為「萬分之二單利計算」。

至於業者希望行政機關以行政指導方式訂定主建物、附屬建物及共有部分之計價參考標準,林次長則回應,基於各類建築態樣、區段以及建材的不同,行政部並不宜訂定參考標準,建議宜由業者針對建築成本計算後分別標價。

在消費者保護法相關規定中,討論的面向也很廣,包括法律依據、審閱期間、廣告內容真實義務、契約總價、逾期付款處理方式、共有部分點交、賣方瑕疵擔保責任、違約處罰、消費資訊公開等。林次長說,消費者保護法主要由消保會負責對業者進行解釋與說明。

至於「不動產誇大不實廣告案件之處理」,討論內容則涵蓋各種不實廣告違法類型、樣態說明,由公平會負責向業者說明如何避免誇大文宣及廣告之相關措施,以及公平交易法、土地使用管理與建築管理相關法令規定等。

 

節稅買屋6妙法
0

文/ 紀麗君

一旦晉升有殼階級,與房屋相關的「稅」隨之而來,從買屋時要繳的契稅,每年固定要繳的房屋稅、地價稅,賣房子要支付的土地增值稅、財產交易所得稅,以及重購自用住宅時的退稅申請,有意贈與房子給子女時的贈與稅,都如影隨形,跟定有殼蝸牛,納稅人要善用節稅管道,減輕有殼蝸牛肩上重擔。

妙法1 重購自用住宅可退稅

換屋族要注意,無論是「先買後賣」或「先賣後買」,只要在2年內處理產權移轉過戶,就可將已經繳出去的土地增值稅,及財產交易所得稅退回來,納稅人不要讓自己的權利睡著了。

依國稅局規定,屋主在賣屋時,必須先繳一筆土地增值稅,來年,則要針對己出售的房屋,申報財產交易所得,併入個人綜合所得稅,繳交財產交易所得稅;一般人只會注意到土地增值稅,大都忽略了國稅局針對「地上物」還要課徵一筆財產交易所得稅。

國稅局同意「重購自用住宅」可以退稅,立足點在於「自用住宅」,所以,屋主必須證明已出售的房子是自用住宅,才符合退稅條件,許多人買了新房子,就急著把戶藉遷到新房子,舊房子突然變成空戶,在戶藉上無法證明「自用住宅」,就無法退稅。

屋主要注意,至少本人、配偶,或直系親屬,其中一人的戶藉仍保留在已出售的房屋的戶藉內,才能證明重購自用住宅;此外,2年內尚未出售的舊屋,也不能出租,或作為營利事業使用,否則,都無法辦理重購自用住宅退稅。

妙法2 保留購屋單據 免課財產交易所得稅

好不容易買到房子,大多數人忙著裝潢、搬家,忘了保留購屋時的各項單據證明,舉凡:買賣房屋契約價金、房屋內外管線裝設費用、天然瓦斯裝設費用,甚至是委託房屋仲介公司介紹房子,所支付的仲介費用,收集好所有購屋單據,未來,將成為申報財產交易所得的證明,如果能證明賣房子賠錢,政府沒有理由課徵財產交易所得稅。

售屋價格通常比當初的購屋價格高,所以,國稅局大致認定,「財產交易」會有所得,大都會針對房屋的公告現值,依各地區不同的稅率(約8%~20%),直接課徵財產交易所得稅,如果納稅人無法提出證明,即使賣房子賠錢,財產交易稅照課不誤。

實際上,也有人賠錢賣房子,或者賣屋所得不到房屋公告現值的10%,只要能提出證明文件,國稅局會依照納稅人提出的購屋成本單據,依事實課稅。

納稅人所提出的單據,除了買屋當時的各項契約、單據外,在持有房屋期間,有關房屋修繕費用,如更換水、電管線的費用(裝潢費不符申請條件),屬於必要支出,也因為管線更換,而提升房價,也可以將修繕單據保留下來,在申報時交由國稅局審核,為自己爭取最大的權益。

妙法3 變更稅地種類省房屋稅

一旦成為有殼階級,每年就要繳交房屋稅與地價稅。4月份開徵的房屋稅,由於稅額較高,採取隨時變更的方式,只要房屋一變更使用,屋主應及時變稅地種類(住家用、住商兩用、營業用),避免繳交過高的稅率。

影響房屋稅、地價稅高低的關鍵,在於房屋現值以及地價高低,一般而言,鋼骨結構的大廈比鋼筋混泥土建築要值錢,而且愈高的大樓,因為造價高昂,所以相對房屋稅、地價稅都比低樓層的房子貴,因此,民眾經常發現,明明只隔一條街,但是樓層逾20樓的大華廈,房屋稅就是比隔街12層樓貴上一階。

至於老式4、5層樓公寓,隨著使用年限增長,稅捐稽徵處每年會?酌給予1%左右的折舊率,少收一點點房屋稅,尤其是沒有電梯的老公寓,一般而言,1樓 的房價最值錢,所以房屋稅也最貴,至於2~5樓,隨著爬樓梯的辛苦程度,每往上爬一層,房屋稅收遞減1成左右,以聊表對屋主的心意,而爬得愈高,房屋稅也愈便宜。

妙法4 自用住宅的地價稅較低

房屋稅與地價稅,是每個房屋所有人每年必須繳給政府的稅捐,屋主必須注意「看」房屋稅與地價稅單上,「稅地」種類,以11月開徵的地價稅為例,若是自用住宅,地價稅只有地價的0.2%,一般住宅則高達1%,差距高達5倍,屋主千萬不要讓自己的權益睡著了,明明是自用住宅,卻平白多繳了5倍的一般住宅地價稅。

各縣市稅損稽徵處通常在11月初,將地價稅單寄發給房屋所有人,屋主在收到稅單時,除了要看自己的房子究竟要繳多少地價稅外,也應該仔細看看你的稅地種類,稅地種類分為一般土地、自用住宅用地、工業用地,以及公共設施保留地,對於一般民眾而言,大都是自用住宅用地,或是一般土地。

值得注意的是,建設公司在申請建造時,通常將房屋稅地種類劃分為一般土地,當建設公司將房屋賣給屋主時,房屋的稅地種類,依然是「一般土地」,適用1% 地價稅,如果屋主並沒有作為商業使用,或出租出去,而是作為自用住宅使用,地價稅並不會自動改為.0.2%自用住宅稅率,稅損單位依然延用建設公司申請的一般土地,對屋主課徵1%稅率。

這個時候,屋主必須自已跑一趟稅損稽徵處,將稅地種類更改為自用住宅,才能降至地價稅率至0.2%,如果屋主沒有更改稅地種類,等於是放棄自己的權利,不要奢望稅捐單位會主動幫你降稅。

依稅法規定,繳稅義務人只要在地價稅開徵前40天(9月21日前),前往房屋所在地稅捐稽徵處變更稅地種類,將一般土地,更改為自用住宅,就可以適用0.2%稅率,納稅人不要讓自己的權利睡著了,平白多繳5倍稅款。

妙法5 父母贈屋 善用免稅額

父母若有意買房子給子女,為避免被課徵贈與稅,必須提早規劃,善用每年贈與222萬元(父母各111萬元)免稅的優惠,順利贈屋給子女。

以一棟600萬元的房子為例,父母只要連續贈與3年,就可以成功贈與給子女666萬元,等於子女用自己的錢買屋,沒有贈與稅的問題。

除了每年111萬元免稅額之外,依遺產贈與稅法第27條第7款規定,父母於子女婚嫁時所贈與的財物,總金額不超過100萬元,不計入贈與總額。所以,父母可以在子女婚嫁時,再增加200萬元(父母各100萬元)的免稅額度。

也就是說,在子女婚嫁當年,父母總共可贈與給子女422萬元(222萬元加200萬元),在物價與房價齊揚的時候,及早完成贈屋動作,以免追不上房價上揚的走勢。

妙法6 跨年贈與 節省贈與稅

至於有意將現有不動產贈與給子女的父母,則可以運用跨年的時機,先贈與土地,再贈地上物房屋,將房價總額切割,來減輕贈與稅額。

贈與稅的課稅依據,是由每年的1月1日起至12月31日止,有意將房屋贈與給子女的父母,可以在12月31日之前先贈與土地;跨年1月1日再贈與房屋,雖然贈與時間幾乎接連辦理,但由於跨年,因此分開計算贈與稅。

12月31日以前依前一年課徵贈與稅,由於總金額被切割分開,成功避開高稅率;至於1月1日贈與的地上物,則依當年的贈與金額課稅,由於課稅金額切割開來,有機會避開高稅率,進而節省贈與稅的負擔。

 

5大法寶 教你省錢買屋
0

文/ 紀麗君

買房子免不了要向銀行貸款,想要借到便宜的房貸,最有效的方法要利用政府補貼的優惠房貸,只要資格符合,不必靠關係,就可以拿到好利率;此外,還是得維持好個人的信用,無論申貸裝潢金   超額貸款,才能爭取到便宜的利率。

法寶1 親友借貸 籌措自備款

在低利率時代,買房子比租房子便宜,但先決條件,必須先籌到自備款,才能用租金來付房貸,擺脫搬家的夢靨。籌自備款的第一考量──找親友借貸,尤其是向父母親借錢付自備款,通常不必付利息,是最省錢的借貸管道;如果找不到親友借貸,也可以運用保單質借的方式,先借一筆資金周轉;再沒辦法,只有靠自己努力賺錢存自備款。


法寶2 信用好、房價高 輕鬆貸不二法

個人想要拿到好利率,必須維持好信用,從辦信用卡開始,每個月必須按期繳款,不能有遲繳卡費的紀錄;有時透過銀行辦理短期信用貸款,也要維持無逾繳紀錄的好信用,日後,若要透過銀行申貸大筆的房貸資金,銀行查詢個人信用好,才願意提供好的利率給貸款人。此外,選擇地段好身價高的房屋,也是爭取低利房貸的不二法

法寶3 重購自用住宅可退稅

為保障自用住宅者的權益,無論是「先買後賣」或「先賣後買」,凡是2年內重購自用住宅,都可以將已經繳出去的土地增值稅與財產交易所得稅退回來;屋主要特別注意,本人、配偶或直系親屬,其中一人的戶藉必須留在已售出的房子內,才符合重購自用住宅的退稅規定,屋主不要急著將全家戶口遷到新購房屋,以免錯失退稅權利。

法寶4 政府補貼修繕貸款最便宜

買房子免不了要裝潢,許多人支付完購屋款之後,才發現沒有錢裝潢,此時可以尋求原房貸銀行,再加貸一筆裝潢金,通常房貸銀行不會拒絕房貸客戶的要求,基本上,只要貸款成數未超過房屋總價的8成,即可依房貸利率貸到裝潢金。想要更便宜的裝潢貸款,可以尋求政府補貼修繕貸款,只要符合貸款申請資格者,即可申請。

法寶5 努力攢錢 提早還款

在房貸前幾年,是繳交利息的高峰,購屋者向銀行貸款買房子,若想具體省掉利息負擔,最好在貸款前幾年,努力購錢還本金,唯有本金降低,房貸利息才會減少;如果房貸已繳了7~8年以上,銀行該賺的利息已賺得差不多了,每個月繳的房貸,大部分都在還本金,在這個階段,如果能找到比房貸利率高的固定收益的金融商品(如美元定存),倒不急著還清貸款,反而可以利用槓桿操作,賺到利差。

 
Loading