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【林黛羚專欄】老公寓翻新、再住上三十年,好嗎?

文、圖片提供_林黛羚

老屋改造、老屋新生這十幾年來很盛行,當初所謂的三十多歲老屋,現在也邁向四十好幾。四十多歲的房子,還能夠再住上一個世代、甚至兩個世代嗎?

老透天或街屋,僅兩、三層樓,又多是整棟自住,安全性比較可以整體控管(但也不能保證),老公寓是目前老屋種類中,最應警戒的屋況之一。

一對年近四十的夫妻,孩子剛出生滿月,老婆渴望搬離婆家、擁有獨立自主的小家庭。老公雖然支持,但存款有限、又希望住在離老家不遠的市中心區。

好不容易物色到一間屋齡高達四十好幾的老公寓、而且還是此公寓最高的頂樓五樓。「我們能夠選擇的屋型不多。五樓的視野好、安靜,房價又負擔得起。」為求謹慎,那位老公找我諮詢、進行購屋前的確認。

從一樓走到五樓,陡峭的階梯(其實這蠻罕見,通常老公寓的樓梯不會這麼陡)已讓我氣喘吁吁。裡面不出所料的,牆壁、天花板油漆剝落、都有嚴重的壁癌。廚具及衛浴設備都一副垂頭喪氣的模樣,窗戶的斜角有些還有龜裂情況。他們聽說這房子空了七、八年,「整理一下就可以住了吧!」老婆對這房子充滿期待,她的眼神既興奮又缺乏理智。我看著屋況、再看著老婆散發光芒的眼神,覺得不妙。

老公寓最高樓層的住戶通常要比其他樓層住戶多面對天花板漏水的問題。  圖片提供_林黛羚
老公寓最高樓層的住戶通常要比其他樓層住戶多面對天花板漏水的問題。 圖片提供_林黛羚

「你們第一次來看屋是什麼時候?」我問。

他們說是去年12月耶誕節前後。到現在3月了,這房子還無人聞問,這已經是個警訊。我們走到屋頂,屋頂樓板上雖然有防水漆的痕跡,但看起來也有一陣子了,沒有定期維護。而隔壁公寓已在兩戶相鄰的女兒牆上搭上鐵皮屋頂,由於沒有另搭集水槽,下雨時,隔壁屋頂雨水會直接傾瀉到他們這已失去防水功能的樓板,我都可以想像屋外下大雨、屋內下小雨的畫面了。而這對夫妻看屋這麼多次,竟沒一次走到頂樓勘查。

這棟公寓西面、南面都沒有建築物遮住,在冬天,的確會讓人覺得視野、採光很好。但他們住的是五樓,我告知到了夏天,會同時面臨來自上午南面、下午西面、中午上面的陽光直射。「這樣到了夏天,會不會即使在家都會曬黑兼中暑呢?」先生喃喃自問。

我請他們詢問公寓其他住戶,是否對頂樓漏水、炎熱、維護等問題有所瞭解、將來是否願意分攤頂樓的維修費用等(如果沒有管委會,很難)。分析過將來會面對的狀況後,老婆似乎變得較為冷靜。

「你們會找我,應該就是內心有點芥蒂吧?」我說,「這是一間40多歲的公寓,你們要住的還是面臨嚴苛環境條件的五樓,而且你們還計畫一住就是一個世代(25-30年),如果接下來也都沒有執行都更計劃或建物全面結構補強的話,此公寓的屋齡就會高達70歲,安全性也值得考量。你們確定接下來每年都要為修繕老房屋而苦惱嗎?長年累積下來的維修保養費可能要先粗估一下!」

頂樓樓地板若沒有定期做防水保養,容易加速老公寓的老化。圖片提供_林黛羚
頂樓樓地板若沒有定期做防水保養,容易加速老公寓的老化。圖片提供_林黛羚

買得起不代表住的起。我建議這對夫妻不要衝動,如果真的急著搬出來,還是先選擇租屋,一樣可以有獨立自主的空間。在我勘查過的老公寓中,一、二樓經過前任屋主變動過格局的並不罕見,很難想像再來一次大地震會發生什麼事。

有些海砂成分過高的老屋,已出現壁面及樓板水泥剝落、鋼筋鏽蝕的狀況,屋主竟還想簡單的翻修一下,就讓下一代住到老後。特殊狀況下,最好請結構技師或土木技師到現場評估,以策安全。

隨著時光匆匆,我們對老屋的欣賞與珍惜的同時,也要理性評估。尤其是當你準備居住在這裡20年以上(是每天居住,而不是第二個家、或者工作的地方)、住到老後,就一定要先做好確認與心理準備,不論如何,在老屋越來越老、極端氣候越來越劇烈的時代,房子堅固、人身安全絕對是第一要緊。

People Data

林黛羚 綽號阿羚,豐原人,東海景觀系畢。友善生活記錄者,記錄住居、工作場域及生活態度,著有《從斷捨離開始,打造你的新家感!》及《想住一輩子的家》等書。以友善樂齡、回歸生活本質及安全第一的觀點改造住家。 目前接受住宅規劃設計與諮詢、高齡無障礙住家改造、形塑簡單生活之規劃、室內空氣品質檢測等委託(台中以北)。 乙級建築物室內設計技術士(12500-2648)。 乙級建築物室內裝修工程管理技術士(12600-7767)。 內政部無障礙勘檢人員認可證(105內營無障礙字第2083號)。 部落格:好宅好人好生活(alingling.blogspot.com) 信箱:aling.home@gmail.com

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