【太平洋專欄】買房大件事～簽約的流程

一、簽約

        買房子絕對是人生中的一大要事，當您終於與屋主對不動產的買賣價款達成協議，首先當然要恭喜您，但對這【簽約】流程可千萬別掉以輕心，此時您必須將雙方協議的內容，包括買賣條件，是不是有漏水協議，價款給付方式，有沒有做履約保證，和每個流程買方必須支付的金額%數等，白紙黑字一一清楚條列在合約書上，由雙方親自簽名蓋章，並經地政士（代書）見證，才算完成簽約之程序。

        此階段買方一般須支付10%的簽約款。

◇ 買方注意事項：
 

1.   首先必須要核對賣方之身份、性別。如賣方無法親自出面，是否有代理人？如果有代理人，一定要核對其身分、性別等資料，確認該授權是否有效。

2.   購買之不動產的標示、坪數、棟別及樓層與買賣契約所記載之內容是否正確，並應核對不動產重要事項說明書的記載及簽字確認。

3.   應先了解賣方是否尚有貸款未清償？其金額是否超出成交之價金？如有超出，賣方應如何處理？

4.   屋況確認及屋主附贈之物品須註明在契約上。另有關滲漏水、海砂屋、輻射屋、凶宅等物之瑕疵應如何處理，以防將來糾紛之發生。

5.   違約之處理方式，應以公平處理之。

6.   仲介公司是否提供價金履約之保證。

7.   車位之權利、編號及位置等事項應加以確認。

8.   水電、瓦斯、房屋稅、地價稅等稅費之分擔。

        由於契約簽訂以後，對於買賣雙方即發生拘束力，所以在簽約前，千萬不能掉以輕心，一定要先瞭解契約記載之內容始行簽訂，保障自身之權益。

二、用印

接下來進入【用印】階段，什麼是用印呢？就是買賣雙方將報稅、過戶所需證明文件交付地政士（代書），地政士並於增值稅申報書、契稅申報書、所有權移轉契約書（公契）、登記申請書上蓋好雙方印章的手續，稱之為用印。

        買方要準備的東西包括：登記名義人的印章和身分證，也就是這新買的房子要登記在誰的名字之下，就要記得攜帶他（她）的相關文件；還要預繳地政規費及10%的用印款，不過有時用印也會與簽約一起進行，若是如此，買方就需要準備20%的簽約+用印款。

三、完稅

        當稅單（增值稅及契稅）核發後，地政士（代書）就會通知買賣雙方出面繳稅，同時請買方支付完稅款項，此稱為完稅。

◇ 買方應負擔稅費及其他相關費用：
 

1.完稅款：一般須支付10%的完稅款。

2.地價稅：土地出售時，於交屋時分算，由買賣雙方分別負擔。

2.房屋稅：建物出售時，於交屋時分算，由買賣雙方分別負擔。

3.印花稅

4.契稅

5.代書及登記規費

四、交屋

買方支付尾款後，賣方即應與買方進行房屋點交，點交之內容應與不動產買賣契約書中所載相同，點交方式最好是現場點交，以避免事後的糾紛產生。

        此階段買方一般須支付剩下的70%的交屋尾款。

◇ 買方注意事項：

1、買賣雙方最好一同至現場點交，買方需詳細檢視屋況，核對賣方願附贈予買方之設備及傢俱有無短少。

2、請代書分算地價稅、房屋稅、水電費、瓦斯費及管理費等費用。

3、賣方應於買方交付尾款時，退回保證之商業本票予買方。

4、賣方應交付鑰匙、遙控器及住戶規約等相關資料物品予買方。

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