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【太平洋專欄】買房大件事~房貸小知識

2013-09-17 人氣 1,545
圖、文_太平洋房屋

「喜歡嗎?爸爸買給你!」
       
        還記得這句廣告台詞嗎?擁有個富爸爸,無論是要買車還是買房,不用擔心錢夠不夠,就有人幫忙買單,這大概是許多人心裡的夢想吧!

        一般來說,購屋的金額龐大,多數買方會向銀行貸款,在預售屋方面,有些建設公司會直接把整批工地向銀行辦理分戶貸款,因此購屋者要注意的是,銀行最後核貸下來的貸款額度及利率,與業者當初承諾之條件是否相符;至於若是購買中古屋,不論是買賣雙方自行交易或透過仲介公司,在簽約後的付款及產權移轉過程及完稅等皆頗複雜,因此大都委由代書代理。

        貸款的流程大致如下:

【太平洋專欄】買房大件事~房貸小知識

太平洋房屋也整理了些Q&A,讓購屋者更清楚了解房貸的小知識:

     
  Q:找哪家銀行好?

A:基本上我們可以把國內金融業者略分成全國性行庫、地方型金融機構及人壽保險業者這三大類。

一、全國性行庫:包括台灣銀行、合庫、土銀、一銀、華銀與彰銀等,此類型行庫對於整批貸款及大客戶較感興趣,一般消費者的議價空間非常有限,至於新銀行及外商銀行服務雖較積極,但放款利率較高,這些都是一般消費者進門前應有的心理建設。

二、地方型金融機構:包括各地區之中小企銀、信用合作社、及農漁會信用部等基層地區性金融機構。這類的金融單位除中小企銀外,大都不得跨區經營,目前放款對象亦不得貸予公司行號,因此在對於一般的個人戶及中、小額放款,皆較大銀行親切且積極,且由於地方性金融機構業務推動著重在地緣性與人際關係的延伸,因此較具人情味,只要平日建立好關係,未來貸款時比較會有議價空間。

三、人壽保險業者:壽險業者因為資金來自保戶所繳保費,客戶可針對不同壽險業者進行詢問,也是另一種申請房貸的管道。 

 

Q:利率多少?

A:利率決定了您需要償還的房貸總額,比較各家金融機構的房貸專案,並詳細審閱各家金融機構的房貸專案細則,精打細算找尋適合自己的房貸。

Q:寬限期多久?

A:寬限期只付利息不還本金,影響了前2~3年的還款成本,若因此忽略了之後加上本金的還款金額,低估了每月的房貸壓力,甚至有可能繳不出錢,造成房子被銀行拍賣的後果,其危機不容小覷,購屋者在申貸之時可要充分理解清楚。

Q:有優惠利率嗎?

A:通常除了政府推出的優惠房貸外,銀行也會有軍公教等特定族群的優惠利率。

 

Q:手續費用是多少?

A:在準備申請房貸前,可請業者準備一份詳細的手續費用項目表,避免業者打著低利率的名號,可是卻收取高額的手續費用。

 

Q:若提前償還房貸是否有違約或是要支付額外的費用?

A:很多房貸族都希望早點還清房貸,減緩肩頭壓力,有些金融機構可以接受提前償還,有些金融機構把提前償還視為是一違約行為,會有額外的違約金產生,要注意這方面的規定。

 

Q:最高貸款成數是多少?

A:貸款成數一般在7成左右,但要注意像是套房、豪宅等特殊類型的成數較低,需備有較多的自備款,除此之外還會受屋齡、座落等條件波動。

 

Q:我需要準備哪些文件?

A:通常都會要求檢附財力證明(存款證明、薪資證明、不動產證明),文件準備得越充足越好,這樣可以讓金融機構很快地了解您的財務狀況,縮短核貸期間。

 

Q:需要多久房貸才能核准下來?

A:在文件準備充足的前提下,貸款都會順利撥下來,除非貸款人在核貸時發現您的信用評等改變了,如換工作、調薪、增加其他負債及婚姻等情況造成延遲,大部分約在14~30天左右會撥款下來。
 

買房住新家是件開心的事,但最後還是要提醒消費者,每月的房貸金額最好不要超過家庭月收入的1/3,別因為過度樂觀,高估了自身的財務狀況,導致還款壓力過大,影響到了生活品質,讓買房變成一種壓力而非喜悅,再嚴重點,也有可能信用和房子兩頭空,那可就太得不償失了。

請看前一篇【買房大件事~事前的準備
                    【買房大件事~看屋的眉角
未完,接續【買房大件事~簽約的流程

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