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老屋拉皮
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更多關於老屋拉皮的空間設計請至設計家[1]
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外觀拉皮雖然看起來是較大的金額投資,不過大樓在外觀拉皮後整修後,整體售價會上漲增值。因此位於市區的老舊房屋建議外觀拉皮是很好的賣屋前投資秘訣。此外,明星地段的舊屋因生活機能便利等優勢,經過新時代的外觀設計概念與新建材更新,則能大幅增加建築物本身的價值,進而拉近與新成屋價格的差距。


 

老屋拉皮外牆修繕的好處
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外觀拉皮,指的是針對房屋外部的老舊,以水泥、磁磚大理石重新整理。因為外觀拉皮牽涉到的並不只有一戶,需要與同棟鄰居們事先溝通,並徵求所有住戶同意、共同分攤費用才行。分攤後的費用,每戶可能需要數萬元之間,視選擇的材料而有所差別。不過,老屋拉皮後的好處如下:

1.建築物外觀更新並可依喜好重新規劃、設計。

2.可增加景觀、燈光石材工程。

3.可解決建築物外牆老舊及滲水等問題。

4.可處理建築物外牆裂縫並進行結構補強。


 

外牆修繕的必要性
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1.建築外觀現況問題

一般若老舊大樓的外觀不處理的話,會面臨這些問題:

╱屋齡高外觀飾材潛在材料風化問題。
磁磚污損脫落影響店家形象及居家品質。
磁磚防水膠老化。
磁磚框填縫老化。
╱現有磁磚含水率高容易脫落。
╱外牆結構裂縫造成滲水問題。
 

2.磁磚脫落造成工安問題

大樓磁磚脫落問題如未妥善處裡,磁磚掉落時砸傷住戶、行人及車輛,則大樓管委會需負責傷亡及損失賠償,相關委員須負刑事責任。住戶長期處於高危險環境,嚴重造成心理壓力。

外牆修繕前常遇到的問題及解決方法
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解決1→磁磚全面換新題

一般老舊大樓外牆磁磚多半已經有脫落的現象,這樣的問題如未妥善處裡,磁磚掉落時砸傷住戶,或是行人及車輛,則大樓管委就必須負責傷亡、損失賠償,及相關委員須負刑事責任。因此,外牆磁磚全面換新是勢在必行。

解決2→管委會統籌住戶

由於大樓外牆維修涉及所有住戶的權益,因此,如果住戶愈多就更複雜麻煩,因為必須全數住戶同意預算支出才能定案,此時管委會的統籌功能就十分重要,一般都要超過一年的時間統籌及溝通,才決定施作外牆更新維修。

其實考量預算問題,就算有大部分的住戶願意,也會有少數住戶覺得不值得,尤其是老公寓型式的老屋,因為沒有管委會統籌,所以通常容易不了了之,有時甚至100多戶只有2、3戶有問題,管委會就可以用存證信函方式,強制執行外牆維修,管委會的力量不容忽視!

解決3→解決房屋結構問題

老屋外牆容易出現磁磚防水膠老化、磁磚框填縫老化、磁磚含水率高易脫落及外牆結構裂縫造成滲水等問題,這些問題容易衍生房屋結構上的狀況,例如牆壁滲水、壁癌漏水,處理外牆更新時,也能一併處理這些問題。


 


 

外牆修繕的效益
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1.提高建築物質感

明星地段的舊屋因生活機能便利等優勢,經過新時代的設計概念與新建材更新,則能大幅增加建築物本身的價值,進而拉進與新成屋價格的差距。

2.不動產價值升級

好地段加上新建個案,房價每坪60萬元起跳,甚至80~100萬元以上,而同一地段中古屋的行情卻因「屋齡較久」、「外觀老舊」、「地震脫落」等因素而價值幾乎是新屋個案的5折。以藍天凱悅大樓為例,民國94年裝修前每坪房價約40~45萬元,外牆修繕完成後成交價約55~60萬。至民國99年更高了。


 

拉皮前,外牆維修需要統籌者
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一般來說,大樓的外牆維修較一般傳統公寓來得較易進行,在於由於大樓外牆維修涉及所有住戶的權益,因此,必須全數住戶同意預算支出才能定案,所以管理委員會(簡稱管委會)的統籌功能及公權力十分重要,如果是一般的老公寓,沒有管委會,建議推派能力較強的一戶當統籌者,這樣才能有效率的進行外牆更新。


 

老屋拉皮的裝修工程預算規劃
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1.採外牆表面積計算
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外牆建材數量+連工帶料+搭設鷹架或使用施工平台工程費用+其他燈光、人行道等工程費用=裝修總金額

裝修總金額/坪數=每坪單價

2.採住戶室內所有權狀計算
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採住戶室內所有權狀計算,這裡指的住戶平均分攤費用,一般分兩種計算方式:

A 每戶住戶分攤總費用:

(區分所有權人室內所有權狀坪數/大樓區分所有權人總所有權狀坪數)×總工程費

B 每戶住戶每坪分攤費用(每坪單價):

每戶住戶分攤總費用/住戶室內所有權狀(坪)

外觀重整建材參考價目表
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建材 價格
外觀飾材採用平磚搭配山形磚 連工帶料(含防水施工)費用約NT.10,000元/坪。
大理石飾材(蛇紋石、黑雲石等) 一才(30cm×30cm)約NT.250~500元,約NT.9,000~18,000元/坪(單材料不含施工)。
花崗石飾材 一才(30cm×30cm)約NT.200~450元,約NT.7,200~16,200元/坪(單材料不含施工)。
外觀飾材採用花崗石 連工帶料費用約介於NT.10,000元/坪~20,000元/坪。
    • 以上費用不含假設工程:例如搭設鷹架或使用施工平台費用。


 


 

老屋外牆問題解決方法
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方法1 老屋外牆品質檢視
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正確材料:磁磚、高分子黏著劑、勾縫劑。

工法選用:選擇全磁化磁磚、外牆打石至結構面、鋁更新、框嵌縫確實、框外圍全面防水塗佈二次、高分子黏著劑、勾縫劑、 無污染填縫防水材。

精細施工:整體施工計畫、磁磚計畫、結構補強、檢核外牆滲水裂縫


 

方法2 正確的外牆施工流程
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正確的外牆施工流程大致是:

Step1 外牆打石至結構體→Step2 框崁縫完成→Step3 粉刷後全面塗佈防水層→Step4 貼磚。


 

方法3 解決結構裂縫、鋼筋鏽蝕等問題
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通常在施工至第一步驟的外牆打石至結構體時,很多在外面看不到的牆面問題紛紛出現,這時便要一一解決。

1.解決結構裂縫及蜂巢問題

結構裂縫及蜂巢是外牆打石至結構體後,最常出現的問題,處理方式必須用灌注器將外牆RC結構填補完整。

2.解決結構鋼筋鏽蝕問題

常常將外牆打石至結構體後,很多潛在問題都會出現,甚至有結構鋼筋鏽蝕外露的狀況,處理方法先將鋼筋做除鏽處理,再披補樹脂砂漿至結構面。

3.處理施工模板未清除問題

將外牆原老舊磁磚敲除,並打石至結構體,這時建築物牆面看的很清楚,有的個案就會出現先前施工模板未清除的問題,因此必須先將牆面雜物清除整理後再進行外牆維修。


 

方法4 做好防水解決滲水問題
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老屋外牆容易出現磁磚防水膠老化、磁磚框未嵌樘、框填縫老化、磁磚含水率高易脫落及外牆結構裂縫造成滲水等問題,這些問題容易衍生房屋結構上的狀況,例如牆壁滲水、壁癌漏水,處理外牆更新時,也能一併處理這些問題。


 

外牆重整關鍵重點
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關鍵1→外牆打石至結構

先將外牆原老舊磁磚敲除,並打石至結構體,這時建築物牆面看的很清楚,也能檢查是否有裂縫及鋼筋鏽蝕外漏等結構問題,列入處理。

關鍵2→框崁縫完成

老屋框牆面容易出現裂縫,造成滲水問題,因此必須將框裂縫進行填補。

關鍵3→粉刷後全面塗佈防水

將牆面結構問題解決後,先進行粉刷工程,再施作防水層補強,徹底防範漏水等外牆問題。

關鍵4→貼磚

進行磁磚拼貼工程,磁磚總類很多,價格也不一,如果預算許可,可局部施作大理石及花崗石磚搭配變化。


 

老屋拉皮常見的Q&A
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    • 專業諮詢/勤實佳營造主任技師 鄭銘堯

Q1:外牆維修只是換新的磁磚嗎?

A:外牆維修除了大部分都以平磚搭配山形磚拼貼完成外,也可以局部以大理石或花崗石來點綴,例如外牆下端部分用大理石磚增加變化,讓建築物外觀更有質感,但由於大理石造價較高,因此局部使用較划算。

Q2:除了讓外牆更漂亮,也能解決室內牆面狀況不佳問題嗎?

A:結構裂縫及鋼筋鏽蝕外露是外牆打石至結構體後,常會出現的潛在問題,老屋甚至容易出現磁磚防水膠老化、磁磚框填縫老化、磁磚含水率高易脫落及外牆結構裂縫造成滲水等問題,這些問題也造成室內牆壁滲水、壁癌漏水,因此處理外牆更新時,就能將這些室內牆面問題一併解決。

Q3:外牆維修可以加上類似新大樓的燈光處理嗎?

A:外牆維修可以依據大樓外觀型式加強燈光工程,可加裝投光燈、聚光燈等,讓大樓晚上更加氣派,也可以安裝燈控系統,完整的燈光系統讓大樓充滿光影變化。

Q4:經過外牆維修變漂亮了,但是大樓周圍及大廳還是不美怎麼辦?

A:外牆維修不只是外觀改變,還可以跟營造公司溝通,順便將大樓周圍人行道、路燈、或是花台、戶外停車區一起整修,此外,大樓的大廳、入口及樓梯間、電梯區也可以針對需求重新改裝,整體感覺更新穎!


 

參考資料
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老屋增值裝修事件書】[2]

 
 
 
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