預售屋

   
 
 
預售屋
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更多預售屋請看設計家[1]
更多預售屋請看設計家[1]


預售屋因為看不到實際成屋的樣子,完全是依照建商幾張精美的平面圖,及附近的環境而決定,但事實上,屋主愈早介入預售屋空間規劃,相較之下,更能規劃出自己理想的住宅環境!!

何謂「預售屋
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簡單來說就是尚未開始建造或是仍在建造中,即開始銷售的房子,通常建商會以樣品屋、模型或圖片、影片等呈現新房屋的樣貌。

對於手邊資金不充裕的人來說,預售屋採取一期一期繳納的方式,可以邊存錢邊繳房貸,不需要一次拿出一大筆錢,但由於沒有看到實品,當然也會有風險,因此建議事前可先多探聽、比較此建商過去建案的品質與聲譽好壞。


掌握預售屋的裝修時間,節省預算支出
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由於建商是大批興建,當然不可能完全按照屋主的需求去做變更,但有些工程項目還是可以要求建商做變更及替代,所以屋主一定要好好把握,一般建商可預做變更的工程項目如下:

變更1 隔間工程修改

一般隔間材主要分為磚牆隔間、輕鋼架隔間+灌漿、輕鋼架隔間,屋主可以要求建商更改隔間牆的位置,或不做隔間牆,或隔間牆只做一半,但若加裝隔間牆就要另外付費,費用視隔間材質而定,磚牆隔間較高,輕鋼架隔間較為便宜。預先做好隔間工程修改,不但可以省下拆除費,還省了加裝的隔間費用,至少省下上萬元預算

變更2 衛浴廚房空間的移位

除了隔間牆可以要求建商移位外,衛浴廚房空間也可以請建商先行移位,浴室移位包括了馬桶浴缸、洗手台的位置及其冷熱水管的更改,馬桶移位地坪還得墊高。而廚房的移位則包含廚具、流理台、設備(如烘碗機抽油煙機瓦斯爐)、冷熱水管、排水及瓦斯管線的變更,但這些都必須在地壁磚施工進場前完成,若能事先要求建商移位最少也省下好幾萬。

變更3 水電工程遷移

可以要求建商遷移的水電工程包含了電源插座位置、資訊插座位置、視訊插座位置、燈具出線位置及冷熱水管等,一般水電工程遷移是不需再付費,但若數量超過建商原配置,就需補貼差額。

變更4 消防工程變更

10樓以上樓層需配置消防系統,若隔間更動系統也需調整,此時,也可以要求建商做消防工程的變更如偵煙器、灑水頭的移位。

變更5 建材設備替換

建材包括了廚具衛浴設備、地材、壁材(指磁磚油漆)等都可以要求建商更換。但因建商是大量採購,統一發包,所以材料及施工成本皆比市價低2~3成,在建材選退時,無法以市牌價為準,而除了材料本身可退費外,施工工錢亦可與建商討論退費(如壁地磚貼工),木地板除材質本身外,平鋪與架高亦有單價上的差異。衛浴設備廚具設備因廠牌型號眾多,可請建商提供廠牌型號,進行訪價再作決定。


預售屋的3個變更要訣
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預售屋的隔局如果不符合需求,你可以選擇客變,也就是客戶變更,完成心目中理想的居家。當你在處理客變的問題時,有些事情是要先有一些認知的,這樣才不會措手不及:

1. 預先提出客變

詢問一下工地,何時會灌注至你的樓層,然後最好在兩個月前(或更早)就先提出客變的計劃給工地主任,這樣可以讓他有時間消化你的問題,你也可以有時間針對他的疑問,作出適當的應變及修正。

2. 了解建材樣式

對於建商設定的建材種類及花色都要清楚了解,然後作出取捨,如果能擬出一張清單,那是最好的方式,有助於快速確認客變內容。

3. 決定客變方式

儘早決定是要聘請找設計師還是自己處理,猶豫延遲的結果,往往就是趕不及客變時間,被迫接納建商既定的隔局。


預售屋裝潢的4要點
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要點1.一下訂即可找設計師做設計

預售屋雖然風險大,但付款輕鬆又可以先行變更節省裝修費用,還是有其優點,只是要切記訂下房子就要找設計師,以免錯過了變更的時機。

要點2.要看建商信譽及營造廠口碑

品質方面,一般只注意建商而忽略了營造廠,別忘了房子是營造廠蓋的,除了要看建商的信譽,營造廠的口碑也很重要。

要點3.確實掌握樓高及坪數大小

至於如何避免完工後,空間大小與預期落差太大,要小心不要被放大的樣品屋所惑,要確實知道樓高及坪數大小,還有管道間、樑柱的位置也要弄清楚。

要點4.建商驗收要做好

至於建商所提供的設備及工程,像是對講機、廚房設備衛浴設備磁磚地坪、大的保護工程,一定要確實驗收,要求建商做好,也可省下不少麻煩。

何謂客變
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所謂的「客變」,就是在所購買的建築物尚未施工完成,或是尚未蓋到所購買的樓層,利用結構體施��的這段期間內,依個人喜好的需求或是設計的建議,就所購買的房子內部之隔間牆、水電位置、裝修建材或設備的先行變更。


七種常見的客變項目
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1. 隔間變更: 例如想將三房改二房,房間改和室,都要動到隔間牆。

2. 衛浴設備變更: 例如浴室太小想變大,浴缸想改成淋浴都屬之。

3. 廚房變更: 原來配備只是基本,想要加強或提要求都屬之。

4. 陽台變更: 想要增加洗衣槽,或種花排水問題都屬之。

5. 地面材料變更: 除了單純變更地材之外,要特別注意的是,如果已變更隔間位置,那地材記得要跟著新隔間調整。

6. 電路位置變更: 如果隔間已變更,電路也需跟著調整。

7. 水路位置變更: 如果更改了與水有關的位置,水路配置當然也跟著變更。


掌握退料訣竅省錢有一套
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建商因為是統包不論在工資或建材的價格上都一般市價低,若是退料能拿到的錢遠比市價低,對屋主而言並不划算,哪些東西可以退?哪些東西不要退呢?設計師均建議:

第一、油漆不要退:請建商批好土上好底漆,就算要改顏色也只要一層面漆,絕對比你找設計師重新批土、上漆來得划算。

第二、廚具衛浴設備不要退:現在建商所提供的廚具衛浴設備等級都有一定水準,除非真的很不滿意,否則還是儘量不要退。

第三、地磚不要退:現在建商大都提供60×60公分或80×80公分的拋光石英磚,實在不喜歡拋光石英磚,才考慮退料。

預售屋可進行客變的時間點及項目
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時間點 客變項目 說明
建商通知「工程變更」前一個月 全部 當建商通知「工程變更」前一個月的時候,你就要找到設計師幫你規劃新家。以一個月的時間用來跟設計師溝通、修正新家的樣貌,並讓對方繪製好設計圖,以便與建設公司溝通。
被通知參加上樑儀式的時候 變少 建商舉行上樑儀式,意味已取得使用執照,通常為交屋的前兩個月。設計師此時對屋主的幫助主要在於偕同驗屋。設計師可幫屋主確認,建商應做的工程是否有做好收尾;房子的管線是否OK?等等,算是再做確認,以確保交屋時的責任是在裝修的設計施工單位,或是建商本身施工不良問題。
交屋後 交屋後才找到設計師。此時,屋子內部建設公司的工班已完工。室內設計師幫你做的個案規劃,就跟一般成屋沒兩樣了。


預售屋裝修步驟及時間點
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預售屋的建商雖然可以配合屋主需求做格局動線的變更及材質設備的替換,可是若要求的時間不對,建商已完成工程,就無法佔到預售屋省裝修費用的便宜,所以預售屋裝修時間點很重要。

基本上主結構體完成,牆面為粗坯,尚未水泥粉光前,為水電隔間工程進場施工前的deadline,但因設計師需在施工前一個月備妥平面配置圖與水電配置圖,交與建商工務部進行審查與變更,加上與設計師溝通也需要時間,最好是地下室工程完成時就開始找設計師,最晚也要在下一層樓層開工時,就找到設計師,先做好變更工程,其餘工程在完成交屋驗收後進場即可。

步驟1 初步規劃階段

瞭解空間需求,決定初步平面規劃,越早越好。

步驟2 水電規劃階段

確立平面配置後,確定水電配置。如使用磚牆隔間需在磚牆砌成,水泥粉光前;若使用乾式隔間,需在牆面單面封板後進場。

步驟3 立面圖設計階段

可與設計師討論壁面材質選配,並考慮欲退建材數量及單��,而這可在建商準備交屋前決定。

步驟4 交屋驗收階段

設計師在交屋時,會同建商進行驗收動作,如欲鋪設木地板區域,需注意地坪的水平、浴室壁面及地面的防水工程是否做好、馬桶與地面排水是否暢通、鋁門窗防水及隔音是否有缺失。


預售屋先行變更省費用
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預售屋雖然較無法如新成屋有眼見為憑的真實感,但預售屋在裝修上有著新成屋所沒有的優勢,預售屋透過建商進行客戶變更,可省下格局變更所花的水電管路移位費用,加上建材、設備都是新的,預算建議放在木作收納上。


預售屋節省裝修費秘訣
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預售屋是所有屋型中最能節省預算空間,因為預售屋只完成圖面規劃還未真正進行施工,一般建商都會給予屋主變更的機會,不要小看這變更,格局變更不只是隔間牆而已,連水電位置都會跟著遷移,最少也省下10幾萬。且預售屋的頭期款是因工程進度繳交,不必一次拿出大筆錢,唯一要考量的是買預售屋還是有其風險。

空間&設計提案
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要訣1 掌握時間變更格局

隔間的變更是預售屋最大優勢,可以先請建商依實際需求,先行進行格局的變更,不過要提醒屋主,變更是有期限的,簽約時最好先詢問好變更時間及可變更項目,以免錯過時間。

要訣2 變更空間屬性

若不需要變更格局,但希望調整空間屬性,也可以請建商先行調整,最常見的例子是把不用的臥房改為書房,可請建商少做一道牆,日後再裝上玻璃隔間,不但可省打牆費用,還可放大空間更具設計感。

要訣3 單獨請設計師規劃平面設計圖

若自己也不知道該如何變更格局,可以請設計師只規劃平面,以論張計酬的方式,減少設計支出,但一樣能得到符合需求的格局動線

要訣4 統一變更節省預算

這一類很適合屋主結合在一起指定建商團體採購,像是屋主可以串連要求建商更換某一廠牌的衛浴設備,再由建商發包也會比較便宜。

建材&機能提案
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要訣5 依風格喜好選擇建材

現在的建商多不會只提供一種建材供屋主選擇,有些建商會提供同款不同顏色的建材讓屋主挑選,建議最好先決定好空間風格及喜好,再進行挑選。

要訣6 避免退掉建商所提供的建材

建商因為是統包所以不論工資或建材在價格預算上都比一般市價低,若是屋主要退料建商也都依成本退還價格,所能拿到錢絕對比市價低,對屋主很不划算,除非很不喜歡,最好要避免退料。

要訣7 多採用建商提供的地材及設備

其實現在的建商所提供的廚具衛浴設備的等級都有一定的水準,可以善加運用,此外,建商多提供60×60公分或80×80公分的拋光石英磚,品質都不差,建議最好不要更換。


佈置家具提案
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要訣8 善用建商便宜工資

一般建商都會將牆壁披土再上好底漆交屋,若實在不喜歡壁面色彩,也千萬不要退掉粉刷工程,若重新找工人粉刷、披土所花的費用絕對比較高,可以善用建商的便宜工資,請工人依自己喜歡的顏色上漆,就算要加費用也不會太多。

要訣9 多用活動家具

預售屋屋況新,且事前又已請建商變更過格局水電位置,就不需要花太多錢在裝修上,有些機能如收納等就可以用活動性家具代替。

要訣10 選擇風格主題購買家具

預算少、屋況新,家具就成了重點花費,若希望空間設計風格看起來整體,在挑選家具時不妨設定主題進行採購。



設計師教你看懂預售屋設計藍圖
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一般來說,房屋銷售的宣傳單上,都會印上銷售樓層的平面圖,上面畫著配置好的家具,告訴你,這��是客廳沙發可以這樣放、那裡是飯廳、餐桌可以那樣放,本來可能是很小的坪數,看起來卻感覺十分寬敞。其實,很多宣傳單上的圖面,都是有玄機的。因為這張圖上,並沒告訴你,它正確的比例是多少?他很可能將六十分之一的家具,畫在五十分之一的平面圖上,當然你就會覺得,客廳好大喔!臥室好大喔!等到真正房子蓋出來了,你才發覺,天啊!臥室除了一張,什麼都放不下,衣櫃怎麼辦?化妝檯怎麼辦?還有當初圖上漂亮的321沙發,根本放不下,所以,最保險的方式,就是看「施工藍圖」,以保障自己的權益。

Step1 取得施工藍圖

按理說建設公司應該要提供施工藍圖,但很多建設公司為了避免麻煩,你不一定就能順利的拿到圖。若遇到建設公司不肯提供施工藍圖,不妨來個絕招,如果售屋小姐不願影印給你,你就帶一張透明「描圖紙」,蓋在平面藍圖上,用筆描繪下來,照樣可以達到目的。

Step2 測量藍圖尺寸

拿到圖後,下一步驟就是,準備一把劃有公分的直尺,開始測量藍圖上的尺寸。通常,藍圖比率,都是百分之一,也就是說,圖上一公分的長度,等於實際一百公分的長度。了解這個道理之後,拿著這一把尺,你就可以量取你所想要知道的任何尺寸。例如,客廳沙發的牆面,如果量得尺寸為2.2公分,表示實際長度為二百二十公分。

Step3 對照實際所需尺寸

清楚圖示的尺寸後,就要對照實際所需要的尺寸,以三人座沙發為例,加上一個邊几,應要有310公分才行。若你的牆面太短,根本放不下三人座沙發喔。再來量一下臥室的長度。如果你量得的尺寸為2.3,表示實際長度為二百三十公分。一般的床墊加上頭板的尺寸有一百九十公分,換句話說,一旦舖放下去,就只剩下四十公分的走道距離了,前面不要說是放衣櫃,就連走路都嫌狹窄。

Step4 注意房柱位置

大部分的購屋人都只重視室內空間的大小,房柱的問題常常被忽略。其實一個格局方正的方間,如果房柱的位置嵌在房屋的中間,或是依附、突出在房間的牆壁邊時,將來你放置衣櫃或書桌將會不好擺設,房屋的空間利用會大打折扣。

Step5 看清樑的位置

一般預售屋平面圖是看不見房屋的樑的位置,只有藍圖上會標示,若看不懂可請教設計師或建設公司工程人員,以避免房子完工交屋後,才發現到處都是又大又醜的樑,不僅有礙觀瞻而且也會關係到房屋風水問題。

Step6 別忘了棟距保障隱私

有時候,為了儘量利用基地面積,建商會將棟距,或是與旁邊舊有樓房的距離予以縮短,這樣使得住戶毫無私密感可言。所以,為了避免這種情況,在看平面圖時,就應該特別查看仔細,並拿尺測量以避免成為別人偷窺的對象。


預售屋的房屋合理尺寸對照表
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項目 最小尺寸 說明
客廳座椅到電視機靠牆的距離 3公尺 距離越遠,將來看電視時才不會有視覺壓迫感。
陽台寬度 1.5公尺 寬度越寬,才有足夠的晾衣、活動空間
房間長度(寬度) 3.5公尺 儘量避免出現長方形的房間,這樣擺設衣櫃、書桌才夠便利。
廚房寬度 2公尺 要讓電冰箱能夠自由開啟,同時人員走動仍游刃有餘。
客廳的面寬 4公尺 客廳的面寬夠長,才能放下較多的沙發座椅。


預售屋最好備好資料與設計師做好溝通
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要做好空間規劃,除了跟設計師表達自身及家人的需求外,更重要是依據空間的條件將需求融入空間,但預售屋畢竟不是新成屋中古屋,沒有實體的房子可以供討論,尤其空間規劃尺寸的掌握很重要,如何與設計師溝通,才能避免房子完工後與所設計規劃的空間不同,資料的完整性很重要。

按理說建商應該配合屋主提供資料,但大部份建商除了平面圖外,其它圖都不太會主動提供,得由屋主主動要求,一般預售屋裝修得準備什麼資料呢?

溝通1 建物硬體部分

1.建物基地圖--可供設計師瞭解建物環境位置,陽光置入方向東曬、西曬及南北向考量。

2.樓層平面配置圖--可供設計師瞭解原有隔間位置。

3.樓層天花反射圖--可供設計師判定樑柱位置。

4.水電配置圖--可供設計師瞭解原有開關插座位置。

5.消防配置圖--可供設計師瞭解原有消防系統位置。

6.大樓立面圖--可供設計師瞭解戶大小及位置。

7.樓層剖面圖--可供設計師判定樑柱高度及室內高度變化。

8.建材衛浴、及廚具設備說明, 供設計師討論建材優劣與取捨。

溝通2 設計方向確立

1.確立空間需求,始可決定平面配置的初步規劃。

2.業主可主動收集不同風格的照片,與設計師討論,決定空間調性及風格走向。



挑對預售屋,裝修預算少一半
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Q:我買了預售屋,希望花最少的預算在裝修上頭,請問挑選預售屋時,我應該注意到什麼地方,才可以節省我裝修時要花的錢?(木柵Alice)

A:購買預售屋時,需注意是否還可進行客戶變更工程(也就是俗稱的「客變」,客戶變更工程不但能夠滿足實際所需的格局,更能節省事後不必要的拆除預算,若時間可以允許應儘早尋求適合的設計師,以進行圖面設計規劃及溝通。客戶變更時,應注意水電配制調整,及隔間調整是否達未來設計之需求,若規劃得當即可省下不少工程預算


掌握預售屋選購10要點 降低風險輕鬆購屋
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一般而言,預售產品與新成屋個案各領風騷,優缺互見,預售產品具有建材規劃具前瞻性、產品符合時代潮流,頭期款較低,以及室內格局可自行變更設計等優點,很受年輕消費族群青睞;然新成屋屋況一目了然,交易風險較低,卻是預售屋所不及的。

但是預售屋由於尚未開工或正興建中,購屋者接觸的僅是一些宣傳海報、說明書與接待中心或樣品屋而已,不按時開工、工程進度拖延、無法取得使用執照、延遲完工或交屋等,都是常見的糾紛;謹記十大要訣,在購屋之前慎思明辨,防範於未然,就能夠充分享受預售屋優點,同時保障購屋權益。選購預售屋的十大重點供消費者參考,無論你是不是購屋新手,都能輕鬆上路,不怕吃虧上當!

重點1 區位環境仍是重點

有人說,預售屋賣的是一個夢,因此購屋之前最好能到工地現場實際瞭解環境、地勢、交通等各相關條件是否理想。尤其是重劃區段的個案,往往過分強調未來遠景,等到入住之後才發現週遭荒蕪一片,價格很難馬上提升。反觀良好地段的房屋,不僅增值潛力雄厚,不景氣時抗跌性也較強。

重點2 房屋位置影響採光

相較於大環境,房屋位置強調的則是購買該戶位於社區內的位置,可以查閱總配置圖,以瞭解房屋在整棟規劃設計中的坐落位置,例如是不是位於邊間?採光面、景觀如何?雙併或連棟設計的戶別,有沒有與鄰房過近,影響私密的問題。

重點3 檢視藍圖了解室內格局

從單戶設計藍圖檢視房屋格局是否方正,以及柱位和大樑的位置,應避免大樑橫跨客廳、主臥室等缺點,客廳廚房位置顛倒等重大缺失也應避免。另外如動線、通風、採光等,都可從室內格局一勘究竟,不容忽視。此外,房間數要足夠且大小要合適,切不可有浪費空間或侷促不堪的情形。此外,各空間大小亦應事先瞭解清楚,避免客廳餐廳太小而導致空間無法區隔、使用功能不彰。

重點4 仔細對照平面圖與樣品屋

有的樣品屋為了達到讓室內面積看起來較大的效果,會增加樓高、盡量減少收納空間,尤其在小坪數個案最常見到,此外,像是隔間牆不以壁表而以牆心計算間距;隔間牆沒有搭出厚度等狀況都有所聞,如此一來空間感便被不實地放大,或是根本沒有搭出樑柱真實位置,交屋時才發現有壓樑的情況,建議拿平面圖對照樣品屋實況仔細查驗。

重點5 核算實際坪數

一般而言,應以實際可用坪數的每坪單價來比較房價之高低當較為客觀,因此購買預售屋時應詳核設計藍圖所標示之尺寸與範圍,以確定實際可用面積之大小。有些建商為了降低房屋單價,而將車位坪數一併計入銷售面積,其實只是數字遊戲罷了,這點應特別留意。應仔細計算坪數,包含室內坪數、陽台坪數、大小公共設施坪數,此外,也要留意地下室、公共設施是否包含在出售面積之內。

重點6 標明建材設備等級

在羅列了一串的建材配備中,應以高級品為優先考慮,同時,買賣契約中應避免「同級品」字眼,最好能在訂約時附上品牌、型號、數量,甚至價格明細表,以便作為來日更換品牌互相找補之依據。

重點7 公共設施以簡單實用為考量

為何迎合現代人注重生活品質的需求,建商在公共設施中不斷推陳出新,不過羊毛出在羊身上,公共設施仍以簡單、��用為考量,以免費而不惠,使用率低,又得負擔龐大的管理以及維修費用。

重點8 留意公設比例的合理性

有些建商會利用公設比,吃掉消費者的實際購買坪數,以總價400萬的10坪小套房為例,單價看似40萬元,若公設比為30%,室內面積只有7坪,換算下來每坪價格超過57萬;如果是百坪豪宅,那麼買到的虛坪就更多了!簽訂契約時,可要求明列所有公設項目,並註明大公、小公,以及計算公設比的方式,以免交屋時產生糾紛。

重點9 建商口碑重要依據

購買預售屋,固然可享受較成屋還要低廉的價格,也能在施工前更改格局等,但財務狀況不穩、以案養案的建商,則是預售屋能否順利完工交屋的最大變數。最好選擇財力雄厚、透明的建商;建商口碑品質、之前推案在交屋後的價格變化等,也都可以列入評估,讓自己有多一層的保障。此外,最好調查清楚預售屋的土地產權是否獨立、清楚,以免發生糾紛。目前有些建商提供「履約保證」及「銀行信託專款專用」,即使建設公司出了問題,也不擔心購屋權益受損。

重點10 查看建照保障權益

有些預售工地位了搶銷售時機,還沒等建築執照核發就進駐銷售,等建照核發後再與客戶進行簽約,但其實是不合程序的;甚至若無法順利取得建照、產品必須變更等,都會有損消費者權益。因此在下訂前,應確實查閱建照,仔細核對建照號碼、起造人、土地標示等,跟預售契約是不是相符;並應請建設公司將建照影本附於買賣契約上,視為合約的一部份,以保障購屋權益。


聰明看樣品屋 購買預售屋更理性
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建設公司為了促銷房子,都會設計出美觀精緻的樣品屋,企圖使你產生美好的憧憬。最常見的技倆是,將原來的坪數,整體放大百分之十,或在天花板高度上增加二十公分,如此,在格局上,你看不出有什麼不同,但整個空間寬敞許多。如何避免所看的樣品屋與將來房子完工後落差太大,聰明看屋很重要。

1 牆壁厚度是否為標準尺寸:一般牆壁的厚度為12∼15公分,為了讓空間看起來更大,樣品屋牆壁通常只做6∼8公分,可不要小看這幾公分,若買的房子坪數小,這幾公分就可能對空間造成絕定性的影響。

2 天花板高度是否與實際完工高度相符:很多人買房子只在意坪數,卻忽略天花板高度,一樣坪數的房子,若高度差個10公分,視覺感就差很多,別只在意坪數是否確實,高度也要詢問清楚,一般正常的樓高約在3米∼3米2。

3 確定管道間的位置:大部份的樣品屋都不會標示管道間的位置,等到房子完工後,才發現浴室怎麼那麼小,原因就在於多了管道間。

4 樑柱是否標示清楚:空間中難免有樑柱的產生,而樣品屋常特意省略樑柱的位置,等到房子完工才發現空間變小,原來是樑柱佔了空間

5 家具是否為正常尺寸:家具縮小,也可以讓人感覺空間變大,但問題是你買的家具可是正常尺寸,空間當然有落差。

6 別被穿透設計手法迷惑:為了讓樣品屋更具空間感,設計師常會用穿透性的設計手法,用玻璃取代一般的實牆,但萬一你不喜歡玻璃牆,想要用實牆,那空間感可又差很多。


相關連結
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預售屋毛胚屋監工要點】[2]

【新制預售屋買賣定型化契約】[3]

預售屋簽約時註明隔間變更需求】[4]